低风险投资系列之二

低风险投资（11）：牛熊周期转换

我们从1995年1月1日至2013年6月30日，基于时间周期分析下上证指数的牛熊变化情况。
阶段一：１９９５年１月１日－１９９９年１２月３１日
上证指数从６３７点上涨到1366点，年平均上涨16.48%，同期企业ROE为９.４４％，上证指数平均市盈率从1995年1月1日的20.53，上涨到1999年12月31日的46.86。
A股价格的年化涨幅，超过上市公司的平均ROE，PE不断升高。
阶段二：２０００年１月１日－２００４年１２月３１日
上证指数从1366点下跌到1266点，年平均上涨-1.51%，同期企业ROE为8.39%，上证指数平均市盈率从2000年1月1日的46.86， 下降到2004年12月31日的19.03。
A股价格的年化涨幅，低于上市公司的平均ROE，PE不断降低。
阶段三：2005年1月1日－2009年12月31日
上证指数从1266点上涨到3277点，年平均上涨20.95%，同期企业ROE为13.63%，上证指数平均市盈率从2005年1月1日的19.03， 上涨到2009年12月31日的26.06。
A股价格的年化涨幅，超过上市公司的平均ROE，PE不断升高。
阶段四：2010年1月1日－2013年6月30日
上证指数从3277点下跌到1979点，年平均上涨-13.42%，同期企业ROE大约为15%，上证指数平均市盈率从2010年1月1日的26.06， 下降到2013年6月30日的10.16。
A股价格的年化涨幅，低于上市公司的平均ROE，PE不断降低。
通过四个阶段周期，我们可以得出结论，当股市的年化涨幅超过企业ROE平均涨幅时，股市处于牛市阶段，股票整体估值从低估走向高估，市盈率不断升高，例如阶段一和阶段三。
当股市的年化涨幅低于企业ROE平均涨幅时，股市处于熊市阶段，股票整体估值从高估恢复低估，例如阶段二和阶段四。
不论从时间周期和价值周期看，目前A股市场都处于底部区域，当股市熊牛转折后，投资者将可以轻松获得超越市场平均ROE的投资回报率。

低风险投资（12）：市盈率和市净率

市盈率指在一个考察期（通常为12个月的时间）内，股票的价格和每股收益的比率。投资者通常利用该比例值估量某股票的投资价值，或者用该指标在不同公司的股票之间进行比较。。“P/E”表示市盈率；“P：Price”表示每股的股价；“E：Earnings”表示每股收益。即股票的价格与该股上一年度每股税后利润之比，该指标为衡量股票投资价值的一种动态指标。

市净率指每股股价与每股净资产的比率。“P/B”表示市净率；“P：Price”表示每股的股价；“B：book value”表示每股净资产 。

P/E = （P/B）/（E/B）：E/B是净资产收益率，又称为ROE。

也就是说，市盈率= 市净率/净资产收益率。

我们前面说过，股市长期上涨斜率由上市公司平均的净资产收益率决定，也就是股市的涨幅决定于企业的赚钱能力，由于市场经济供需调节，长期看上市公司平均净资产收益率变化不大，但是股市的波动却是巨大的，为什么当市盈率和市净率较高时，通常股市处于高位，而市盈率和市净率较低时，通常股市处于低位？下面进行详细分析。

对于成熟的市场经济，企业的规模不可能无限制的扩大，所以企业赚到的利润，必然会以分红的方式回报股东。通常当企业规模较小，处于快速扩张阶段时，分红率较低，企业将大部分利润用于再生产，当企业规模较大，处于慢速增长阶段时，分红率较高，企业将大部分利润通过分红回报给股东。

下面我们设计一个模型，假设上市公司平均ROE为10%，在不同的PE和分红率影响下，股东的长期收益模型。

一、我们假设上市公司的利润都不分红，全部用于再生产，则股东的长期收益模型如下表所示：

 

ROE	利润	PE	PB	每股净资产增速	分红率	分红再投净资产增速
	分红率
10%	0%	50	5	10.00%	0.00%	10.00%
10%	0%	20	2	10.00%	0.00%	10.00%
10%	0%	10	1	10.00%	0.00%	10.00%
10%	0%	5	0.5	10.00%	0.00%	10.00%

 

从上表看，如果上市公司的利润不分红，PE高低对市场的影响不大，所以在中国股市发展初期，很长时期股票的市盈率处于高位。

二、我们假设上市公司的利润30%用于分红，70%用于企业再生产，则股东的长期收益模型如下表所示： 

 

ROE	分红率	PE	PB	每股净资产增速	分红率	分红再投净资产增速
10%	30%	50	5	7.00%	0.60%	7.60%
10%	30%	20	2	7.00%	1.50%	8.60%
10%	30%	10	1	7.00%	3.00%	10.20%
10%	30%	5	0.5	7.00%	6.00%	13.40%

 

我们发现，考虑分红再投，5倍PE下股东长期资产增速是13.4%，50倍PE下股东长期资产增速是7.6%，相差了接近1倍。

三、我们假设上市公司的利润50%用于分红，50%用于企业再生产，则股东的长期收益模型如下表所示：

 

ROE	分红率	PE	PB	每股净资产增速	分红率	分红再投净 资产增速
10%	50%	50	5	5.00%	1.00%	6.10%
10%	50%	20	2	5.00%	2.50%	7.60%
10%	50%	10	1	5.00%	5.00%	10.30%
10%	50%	5	0.5	5.00%	10.00%	15.50%

 

我们发现，考虑分红再投，5倍PE下股东长期资产增速是15.5%，50倍PE下股东长期资产增速是6.1%，相差了接近1.5倍。

四、我们假设上市公司的利润70%用于分红，30%用于企业再生产，则股东的长期收益模型如下表所示：

 

ROE	分红率	PE	PB	每股净资产增速	分红率	分红再投净 资产增速
10%	70%	50	5	3.00%	1.40%	4.40%
10%	70%	20	2	3.00%	3.50%	6.60%
10%	70%	10	1	3.00%	7.00%	10.20%
10%	70%	5	0.5	3.00%	14.00%	17.40%

 

我们发现，考虑分红再投，5倍PE下股东长期资产增速是17.4%，50倍PE下股东长期资产增速是4.4%，相差了接近3倍。

五、我们假设上市公司的利润100%用于分红，则股东的长期收益模型如下表所示：

 

ROE	分红率	PE	PB	每股净资产增速	分红率	分红再投净 资产增速
10%	100%	50	5	0.00%	2.00%	2.00%
10%	100%	20	2	0.00%	5.00%	5.00%
10%	100%	10	1	0.00%	10.00%	10.00%
10%	100%	5	0.5	0.00%	20.00%	20.00%

 

我们发现，考虑分红再投，5倍PE下股东长期资产增速是20%，50倍PE下股东长期资产增速是2%，相差了接近9倍。

综上所述，当股市分红比例较高时，低PE有利于分红再投，能够吸引更多资金入市，此时买入通常会是市场底部，会有较大的收益，高PE不利于分红再投，导致资金离场，此时买入通常会遇到市场顶部。

但是对于低分红的成长型股票，维持长期高PE是可能的，并且高PE不会对投资者造成较大损失，但是如何找到好的成长型股票，需要投资者独具慧眼，并有很大的偶然性，不属于低风险投资的范畴，这里就不再做详细分析。

从上证综指的历史看，60倍PE处于市场顶部区域，而10倍PE处于市场的底部区域，20倍至30倍PE，处于市场的中值区域。

从上证综指的历史看，8倍PB处于市场顶部区域，2倍PB以下处于市场的底部区域，而市场的中值区域，大约是3倍PB上下。

从市盈率和市净率看，A股目前都处于10多年来的低估位置。 
 

低风险投资（13）：概率分析与沙盘演练

基于统计分析，我们能知道股市大致是高估还是低估，但对于低风险投资者而言，这是不够的，因为
l、股市低估而没有见底之前，或者有恐怖的最后一跳，或者出现长期阴跌，如果处理不好，仍然会带来收益率的巨大回撤，例如2004年-2005年的熊市，以及2009年-2013年的熊市。

2、股市高估而没有见顶以前，仍然可能出现巨幅上涨，例如2007年下半年股市的疯狂。
所以，对于短期变化无常的市场行为，我们需要通过概率分析来确定安全边际，实现短期内大概率盈利，小概率亏损。

如果把投资比喻成驾驶汽车从A点到B点，那么统计分析相当于确定合理的线路，保证不走弯路，而概率分析相当于开车途中每一次超车及驾驶员的操控，两者相互结合到一起，才能在最短的时间内驾驶汽车到达终点。

很多价值投资者，投资基于对目标上市公司的信仰，例如经过财务报表分析，他们认定贵州茅台是一家优秀的企业，那么他们将不在意股票价格短期的涨跌，因为他们相信迟早贵州茅台会涨到他们理想的价格。

但对于低风险投资者而言，一切皆有可能，短期股票价格可能下跌，长期目标上市公司经营面可能恶化，需要考虑到各种可能发生的情况，并做出合理的对策，来评估风险收益比，这就是沙盘演练。

沙盘演练的过程中，低风险投资者在买入一个投资品种时，需要问自己两个问题

1、短期，可能涨多少？可能跌多少？
2、长期，可能涨多少？可能跌多少？

下面举两个例子。

一、大盘封闭式基金（数据参考2005年底价格，当时折价率50%，上证指数1100点）

1、短期，跟踪指数，按70%仓位计算，涨跌大约都是指数的70%。

2、长期，大盘封闭基金多数2014年到期，9年跑赢大盘100%（50%的折价，恢复0折价，需要价格涨100%），如果大盘上涨，基金分红还能带来额外的收益率，另外从统计指标看，指数长期是不断上涨。风险，9年后净值跌幅超过50%，则长期持有大盘封闭式基金亏损，按70%仓位计算，相当于2014年指数下跌70%，上证指数330点。
所以，经常沙盘演练，50%折价的封闭式基金，长期持有风险小而收益极大。

 二、中行转债（数据参考2013年7月26日）

1、短期，中国银行股票及债券市场会无序波动，进攻性可参照工行转债，转债价格１１０.９６元，转股溢价０，而中行转债的价格是９８.８８元，转股溢价４.８３％。如果中行转债价格涨到工行转债价格的水平，也就是上涨１２.２１％，则中国银行正股需要上涨１７.０４％，此后中国银行如继续上涨，则中行转债价格涨幅可保持与中国银行价格涨幅完全一致。下跌空间，按4%YTM贴现计算，价格为97.38元，下跌1.5%，按5%YTM贴现计算，价格为94.95元，下跌4%。

2、长期，中行转债存续期还有２.８５年，假设未来中国银行正股上涨N％，扣除４.８％的转股溢价，加上２.４８元的税后债券利息，中行转债能上涨N％－２.３％，从进攻性来讲，中行转债价格涨幅会比中国银行少２.３％。下跌空间，中行转债到期１０６元赎回（停牌前一天价格通常是１０５.７元），加上２.４８元的可转债利息，所以说如果持有中行转债到期，投资者不可能亏损。以目前价格９８.８８元买入，至少盈利９.４％。

所以，经过沙盘演练，我们发现中行转债的价格，从短期内有波动的可能，但是长期看，２.８５年后最少盈利９.４％，如果中国银行出现大行情，中行转债上涨３０％到５０％也是有可能的，所以可以放心长期持有。

 

低风险投资（14）：单一持仓的风险

前面我们分析过，只要一个国家处于和平时期，通常股市都是上涨的，但如果把目光聚焦到某一个具体的股票，那么结果会有很大的差异。

长江后浪拍前浪，前浪死在沙滩上。大部分企业，都有自己的生命周期，百年老店常青树类的企业，都是可遇而不可求的，美国历史上的蓝筹股柯达，在2012年申请了破产保护，而通用汽车公司，雷曼兄弟，都破产了，这些股票的持有者，显然无法享受大盘指数的上涨。

假设一个交易所中，只有10只等权的股票，每过10年的周期，其中50%股票涨500%，还有50%的股票跌95%，那么从指数看，指数上涨了202.5%，应是很不错的收益率。但如果你满仓随机持有1支股票，那么50%的概率赚500%，50%概率赔95%。而同样的满仓再过10年，25%的概率赚35倍，50%的概率赔70%，还有25%的概率赔99.8%。这样随着时间推移，除非投资者每次都押对品种，否则任何一次闪失，整体的投资收益率就会从盈利变成了亏损。

所以，低风险投资者，永远不会满仓单一品种，因为总会有你失算的事件发生，只要你押错了一次，就会被指数远远抛在后面。

大部分散户跑不赢指数，也是这个原因，很多散户，不断卖出盈利的股票，买入亏损的股票，最后就演变成了某支巨亏股票单一持仓或者超重仓，并期待某一天大牛市来临的时候，手中套住的股票能解套，而这一天也许永远也无法来临，就好比十几年前在高点买入了蓝筹股四川长虹，即使拿到今天，虽然指数早已经超过当年的高点，但持有者仍然是巨亏的，因为行业和公司都已经过了最辉煌的时期。
 

低风险投资（15）：动态再平衡

假设证券市场是一个波动剧烈的市场，每年大盘指数只有两种可能的走势，涨100%和跌50%，并且两者出现的概率都是50%，你能赚钱吗？

这种行情被称为坐电梯行情，经过几次波动后，指数又回到了原点，如果满仓ETF指数基金，那么经过几轮波段后，应该是不赚钱。
那我们换一种方式，持仓50%ETF指数基金，另外50%是现金，1年后，不论涨跌，强制将持仓平衡为50%ETF指数基金和50%的现金，结果会如何呢？

如下表所示。假设大盘指数2000点时，投资者A购买50%仓位的ETF基金，剩余50%的现金。

当大盘跌50%或者涨100%时，进行一次动态再平衡，假设4年内大盘的走势是2000-1000-2000-4000-2000点，经过一轮波动后再回到了起点，通过持仓的动态再平衡，居然实现了盈利，盈利为26.6%，而同期指数是持平的，这就是动态再平衡的奥秘之处，投资者采用合理的仓位管理技巧，通过股市的波动赚到了钱。

年份	事件	大盘指数	指数基金	现金	净值
0	建仓	2000	0.5	0.5	1
1	大盘跌50%	1000	0.25	0.5	0.75
1'	仓位再平衡	1000	0.375	0.375	0.75
2	大盘涨100%	2000	0.75	0.375	1.125
2'	仓位再平衡	2000	0.563	0.563	1.125
3	大盘涨100%	4000	1.125	0.563	1.688
3'	仓位再平衡	4000	0.844	0.844	1.688
4	大盘跌50%	2000	0.422	0.844	1

图：动态再平衡的净值变化—指数与现金的动态再平衡

股票市场是由很多公司的股票组成的，上面的例子中，由于始终保持50%的现金，资金利用率并不高，那么是否可以通过构造一个合适的投资组合，来利用波动赚钱呢？

为了方便计算，我们假设市场中仅存在A、B两支股票，并且A和B存在负相关的关系，也就是当A涨100%的时候，B跌50%，而当B涨100%的时候，A跌50%，经过一轮周期后，A、B都回归最初的价格，那么是否可以利用动态再平衡来赚钱呢？

我们假设A和B各50%建仓， 投资品种A的变化规律是    涨100%-跌50%-跌50%-涨100%，投资品种B的变化规律是  跌50%-涨100%-涨100%-跌50%，A和B经过一轮波动后，都回到了起点，但通过组合投 资及仓位再平衡，净值从1元增加到了2.44元，盈利为144%。

 

年份	事件	品种A	品种B	净值
0	建仓	0.5	0.5	1
1	A涨100% B跌50%	1	0.25	1.25
1'	仓位再平衡	0.625	0.625	1.25
2	A跌50% B涨100%	0.313	1.25	1.563
2'	仓位再平衡	0.781	0.781	1.563
3	A跌50% B涨100%	0.391	1.563	1.953
3'	仓位再平衡	0.977	0.977	1.953
4	A涨100% B跌50%	1.953	0.488	2.441

 

图：动态再平衡的净值变化—组合投资的动态再平衡对于组合投资的动态再平衡，A和B相关性越小越好。

如果A和B的相关性为1，也就是说A和B同涨同跌，那么则经过几轮动态再平衡后，净值仍然为1。很多人在做组合投资的时候，持有相似的持仓，例如都是银行股，或者都是煤炭股，则无法通过动态再平衡获取额外的收益。

如果A和B的相关性为0，则A的涨跌和B基本无关，例如3.1.1中股票和现金的组合，或者股票和债券的组合。

如果A和B的相关性为-1，则A涨的同时，B肯定跌，则动态再平衡可以极大的提高收益率，例如同时买入煤炭股和电力股，煤荒的时候，煤炭股强电力股弱，而煤炭过剩的时候，则煤炭股弱电力股强，如此反复操作，可以大大提高收益率。

 

低风险投资（16）：控制风险让利润奔跑

“控制风险、让利润奔跑”，这是很多趋势交易者及炒股高手的感悟，那么在仓位管理中，是如何实现这一点的呢？

无论我们买股票还是买债券，都是对未来的一种预期，而未来是不确定的，所以投资的结果也是不确定的。我们通过安全边际的分析，可以将亏损的概率减小，盈利的概率变大，但不能保证一定盈利，这和天气预报是一个道理。

所以说证券投资其实也是一种赌博行为，很多亏钱的投资者，甚至认为“股市还不如赌场”，其实只要掌握合理的赌博方法，股市相比赌场有较大优势。

股市是正和游戏，因为从长周期看，指数都是上涨的，而赌场是负和游戏，这是股市值得投资的基本条件。

赌场游戏都是随机的，而股市存在一定的规律性，能够在正和的前提下，再提高获胜的概率。

对于正和游戏，凯利公式提供长期增长率最大化的公式， 具体描述如下：
F=（bp-q)/b

其中
F 为现有资金应进行下次投注的比例；
b 为投注可得的赔率；
p 为获胜率；
q 为落败率，即 1 - p；

按照凯利公式，总结几种常见投资品种的持仓建议
胜率99%，赔率0.02，计算出最佳仓位F=49%
胜率50%，赔率2，计算出最佳仓位F=25%
胜率10%，赔率20，计算出最佳仓位F=5.5%

第一种情况，属于大概率赢，但是赢不多的品种，例如企业债券的YTM比国债高2%，但是存在1%的违约风险。

第二种情况，属于风险和收益并存，但盈利大于亏损的品种，例如折价的基金，大盘涨能多赚折价，大盘跌能少亏折价。

第三种情况，属于高风险品种，例如权证，虽然大概率最终价格归0，但也存在很小的概率大赚。

对于股权型投资，由于短期波动是随机的，长期的发展又有很多不确定因素，可以参考第二种情况，建议单一股票的仓位不超过25%，这也是很多私募基金单一持仓的上限。而对于搏高收益的品种，类似于风险投资，则单一风险持仓不超过5%。

当进行组合持仓时，如果持仓之间没有相关性时，每个投资品种可以按照凯利公式计算最大投资仓位，但需要注意到是，当市场大幅波动时，很多不相关的投资品种，会突然变的正相关，例如大市场大幅下跌的时候，经常是股市、债券同时大幅下跌，而随着市场的下跌，原本高胜率的品种，失败率会大幅上升，小概率同时变成大概率，所要保持一定的高流动性资产，来预防黑天鹅的出现。

 

低风险投资（17）：杠杆投资概述

投资上杠杆，其本质就是借钱炒股，借钱的方式有两种。

第一种方式，是将股市之外的资产做抵押，并投入股市，例如将自己的房子抵押，向银行借款炒股，但这种行为是不合法，因为银行严禁将贷款拿去炒股，当然，也有变通的方法，比如自己购买了一套房子，采用按揭贷款的房子，一边还银行的按揭贷款，一边做投资，变相等于拿银行的贷款在炒股。

对于第一种方式，如果银行的贷款利率足够低，并且贷款期限足够长，通常是划算的，例如公积金贷款的利率低于5%，而中国上市公司的ROE增长基本在10%左右，所以如果既买房并使用公积金贷款，同时也在做投资，那最好不要提前归还贷款，因为这部分钱即使投资指数基金，长期看也比提前还款合适。

第二种方式，是将股市内的资产做抵押，并投入股市，这是我们这一节讨论的重点，通常又包括如下三种方式。

债券正回购，是一方以一定规模债券作抵押融入资金，并承诺在日后再购回所抵押债券的交易行为，银行、机构和个人都可以参与，投资者将自己购买的债券抵押后，根据当日的市场交易利率，融入资金，平均下来，今年1天正回购的利率在3.5%左右。债券正回购业务通常仅面对专业投资者开放。

股票信用交易（融资融券），是指投资者向具有融资融券业务资格的证券公司提供担保物，并借入资金买入证券，绝大多数证券公司均提供信用交易，通常股票融资业务的利率是8.6%。

分级基金的B类，是指基金公司发行结构型产品，可以将基金收益和净资产进行分解，包括固定收益的A类和杠杆交易的B类，A类始终获得固定收益，B类支付A类固定收益，但获得整个基金的权益收益，相当于分级基金的B类持有者向分级基金的A类持有借钱，而借款利率，在基金发行合同中进行约定。

低风险投资（18）：定额融资杠杆

定额融资杠杆，是指在进行杠杆交易时，始终保持恒定的借款金额，不会因为市场的波动，对借款的金额进行增加或者减少。
目前大多数分级基金的B类向分级基金的A类融资，采用的都是定额融资杠杆。

举一个分级基金的例子。假设1：1的分级基金，总计200份，B和A各100份，B向A融资，忽略B向A支付的融资利息，随着指数的不断下跌，A的本金保持不变，而B的本金会加倍减少，当指数下跌50%时，B投资者本金亏光；或者随着指数的不断上涨，A的本金保持不变，而B的本金会加倍增加，当指数上涨50%时，B投资者的本金翻倍。

我们发现当指数下跌时，B的本金越来越少，融资杠杆率（B资金/A资金）越来越大，为了防止B亏光影响A的收益率，通常会设置低折点，例如设置当B类净值低于0.1时，强行将基金恢复成1：1的杠杆。

对于定额融资，存在爆仓的问题，如果没有低折点，1：1的融资，当指数亏50%，融资者将血本无归。

即使设置了低折点，仍然存在爆仓的问题，假设指数跌45%，B类净值为0.1，低折后杠杆恢复为1：1，净值回到1.0，份额缩水90%。那么当指数再涨回去（涨80%），时，B类的净值是2.6，考虑因低折造成的份额缩水，实际净值是2.6*(1-90%)=0.26。

所以说，与动态再平衡相反，对于定额融资，当股市出现巨幅下跌并涨回原来的位置，会造成投资者巨额损失，这是因为定额融资杠杆有熔断效应，所以做定额融资的时候，一定要非常谨慎，避免出现前文中唐龙的结局，因为一次失手而再无翻身的能力，很多早期的股市投资大户，就因为融资造成的熔断效应，而造成资产清零。

 

低风险投资（19）：定杠杆融资

定杠杆融资，是指在进行杠杆交易时，始终保持恒定的借款杠杆比例，当市场上涨时，增加融资额，当市场下跌时，减少投资额 。

债券正回购及股票信用交易，可以实现定杠杆融资，少部分定杠杆分级基金，也能实现B类基金采用恒定杠杆向A类基金融资。

假设杠杆为2的分级基金，本金100元，初始融资额100元，忽略B向A支付的融资利息，由于需要保证恒定的杠杆比率，当股市上涨时，需要增加融资额，假设每涨10%，调整一次融资比例，那么当指数上涨9.85倍时，本金增加了79.5倍。本金增加额是指数的8倍左右，如果是定额融资，本金增加仅是指数的2倍，所以，在单边上涨的市场中，定杠杆融资的涨幅远大于定额融资。

当股市下跌时，需要减少融资额，假设每跌10%，调整一次融资比例，那么当指数下跌89%时，本金还剩下0.92%，还没有被熔断，所以，在单边下跌的市场中，定杠杆融资的跌幅远小于定额融资。

当指数波动时，定杠杆融资存在追涨杀跌的情况，所以存在路径依赖，当指数上涨100%后，又下跌50%回到原点，按10%加减仓的定杠杆分级基金，净值从100下跌到87.47，下跌了12.53%。

与定额融资做比较，当股市下跌幅度超过熔断点时，则定杠杆融资有利，因为定额融资杠杆出现熔断，就已经失去翻盘的机会，而定杠杆融资，能保证本金永远不归0。

当股市下跌幅度未超过熔断点，则定额融资有利，因为定杠杆融资本质上是在追涨杀跌，一轮波动下来，本金一定少于初始值，而定额融资只要不熔断，是不惧怕波动的。

所以单边市适合定杠杆融资，盈利多、亏损少、无熔断，但遇上长期震荡市，定杠杆融资会造成净值的不断磨损，并跑输指数。

 

低风险投资（20）：杠杆投资案例

说到杠杆投资的经典案例，不得不说房产投资，下面我们来做个比较

不融资、定额融资、定杠杆融资三种方式下，在房价上涨10倍的前提下，房产投资的收益率，为了简化模型，不考虑贷款利息（或者假设买房出租能覆盖贷款利息），假设初始资金都是100万，而一套房子的初始价格也是100万，目前价格是1000万，上涨了9倍，融资的杠杆比率为1：4，也就是首付20%，向银行贷款80%。

1、不融资，这是大多数人买房的选择，因为中国人不愿意负债，即使初期使用银行按揭贷款，也会想尽一切办法提前还款。
不融资的投资结果是，房价涨10倍，资产从100万增值到1000万。

2、等额融资，100万买5套房，每套首付20万，贷款80万，共计贷款400万。房价涨10倍，总资产增值大至5000万，扣掉400万的贷款，净资产从100万增长到4600万。

3、等杠杆融资，100万买5套房，每套首付20万，贷款80万，共计贷款400万，房价每涨50%，卖出所有房子后，重新按1：5的杠杆比例买房，如此反复，下面是演算结果：

等杠杠融资在单边上涨市场中的回报非常惊人，房价上涨10倍，本金涨了1365倍，自有资金到达了13亿。

所以说过去的十年，是炒房者的黄金时期，中国很大一部分富人，其财富都是通过房产投资获得的，而胆大的炒房者，可以通过银行贷款，通过等杠杠融资，从10年前初始资金仅100万元的一个炒房者，变成10年后资产上10亿的巨富，这就是杠杆投资的巨大威力。

杠杠可以让你巨富，杠杠也可以让你破产，就看你能否驾驭的了它。