自住房预售合同首次征求意见 - 小众知识

自住房预售合同首次征求意见

2013年01月27日 14:18:05 苏内容
  标签: 自住房/预售/合同
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买房都要签合同,这是维护购房人权益的主要依据。此前,本市曾出现自住型商品房合同存在霸王条款的情况,本报也对此一直持续关注。上周六,市住建委、市工商局联合公布了修订后的《北京市商品房预售合同》、《北京市商品房现房买卖合同》,并起草了《北京市自住型商品住房预售合同》,统一向社会征求意见。自住房预售合同示范文本的推出避免了开发商“玩花活儿”。同时,自住房5年内不得转让、转让后不得再次购买等都在合同中做了特别提示。

即使房产证办不下来,业主也不能追究责任;房屋面积误差太大业主要退房的话,必须在30天内提出……曾经的自住房合同中出现过不少“霸王条款”。虽然房地产交易示范性文本早已推出,但很多开发商会在示范文本中“添枝加叶”,以逃避应有的责任。

市住建委相关负责人表示,自住房合同将纳入政府重点监管,自住房购房合同行文应保证不出现无效的“霸王条款”,开发商也应为刚需购房人说清合同条款内容。据了解,今年8月,北京单价最高的自住房——丰台区白盆窑自住房和东坝的一处自住房,都已经开始在申购时公示购房合同。

此外,在《北京市自住型商品住房预售合同》中,特别提示买受人自取得房屋所有权证书之日起,原则上5年内不得转让;买受人取得房屋所有权证书5年以后转让的,如有增值,应当按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款;买受人将自住型商品住房转让后,不得再次购买自住型商品住房等。


市住建委相关负责人表示,本次示范文本修订,将《物权法》、《北京市房地产转让管理办法》等相关法律规定与合同示范文本具体条款有效对接,细化了规划设计变更、逾期付款和交房的违约责任、退房约定、房屋登记等内容,并增加了建筑物区分所有权条款,保证出卖人与买受人在现行法律框架下签订购房合同,从根本上确保双方权益。同时,通过进一步细化合同条款,减少在交房、质量、保修等方面的纠纷,特别是明确了与商品房有关的设施设备交付条件,强调了房屋交付环节的房屋查验内容,细化了质量条款和装修标准,引导开发企业注重交房质量和房屋在民用建筑节能、绿色建筑、隔声等方面的要求,更好地解决商品房买卖双方信息失衡问题,此外还在合同中明确有关信息备案等条款,增加了送达、买受人信息保护等内容。

这三个合同目前正在“首都之窗”、北京市住建委网站向社会各界公开征集建议和意见,市民可以在10月20日之前发送邮件至bjspfht2015@126.com提出意见。


 

自住房合同藏“花活” 苦了买房者
房产证办不下来,业主不能追究责任;房屋面积误差太大业主要退房,得在30天内提出,过期就无效……位于顺义区花梨坎的满庭芳自住房,中秋节前进行了摇号。但是,当时主动申购这处自住房的购房人,最近都为合同中的一些条款而有点儿闹心,开发商提供的虽然是格式合同,却加了不少“花活”。律师建议,购房人遇到这种明显有失公平的格式合同时,应采用签署补充协议的方法,维护自身权益。

设备装修 附件全是“X”

“这房子买的,除了户型,什么都不知道了。”昨日,购房人王女士向本报记者发送了他们在购房现场拍摄的合同样本。在这份附件中,原本应该写明采暖品牌、电梯品牌等明细的地方,却是很多个“X”。

对购房人来说,想知道自己房屋的细节,除了在售楼处咨询之外,就要靠合同附件了。一般来说,期房购房合同的附件六,通常是“装饰和设备标准的约定”,告知购房人供暖方式、外墙材料等明细。

此外,按照规范合同文本,第十六条为“交接手续”,其中一般第二款第三项都为空白。其他开发商一般会在此约定“按补充协议相关约定执行”,并在附件中进行具体约定;而顺义满庭芳的合同样本中却写着“质量问题或装修问题不能作为买受人拒绝接收商品房并要求出卖人承担逾期交房责任的理由。”

“即使因为开发商问题退房,我们还被设了很多条规定。”王女士翻开翻拍的合同样本的复印件,其中显示,如果要退房,得在开发商公布的多个节点30日内,否则相当于默认不退房。

办房产证 逾期不违约?

更让购房人担忧的是,这份合同中说,开发商应当在2017年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。但如果因为开发商责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的,“双方同意”按照“本合同继续履行,出卖人不承担违约责任”方式处理。

根据购房人反馈,这一条对他们的打击尤其大。自住房和产权型保障房目前都执行着“5年不得上市”的政策,而且其起始时间并不是从购房、收房开始计算,而是从自住房房产证办理时间或者缴税时间计算;这两者通常是同一天。如果开发商没有在2017年12月31日以前办理好房产证,那么意味着购房人的5年持有计算时间还要往后拖,如果将这个时间无底线地推迟下去,而且开发商还不用承担任何责任,这样的风险未免太大。

因为开发商的原因逾期办理了房产证,开发商还可以免责,这样的情况在本市多见吗?记者对本市2013年至今签署的自住房合同和普通商品房合同进行了随机抽样。10份样本的结果显示,开发商一般在此约定的是“买受人有权退房”,这种情况下开发商要支付买房人已付款的1%作为违约金;而如果买房人不退房,开发商也要按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一到万分之三的违约金。

显失公平 可签补充协议

 

昨日,记者拨打了这一自住房项目的客服电话,对方称,确实在现场公示了这样的合同样本,但他们“不能解释合同条款”。

只要购买新房或者二手房,市民通常都会签署购房合同。市住建委、市工商局曾经多次推出过适用于不同购房性质的合同范本,以规范合同约定。但即使在范本中,也有一些可以“填空”的位置,用于开发商和购房人协商。但由于主动权掌握在开发商手中,当购房人第一次拿到合同时,这些空白位置通常已经被填满或者划掉了。

“在交易过程中,格式合同的条款一般由卖方先设置,对卖方有利;但买受人如果不认可这些条款,也可再约定。”秦兵房产律师团律师贺利芳建议,因为主合同已经为固定格式,买房人不便更改,但可以就显失公平的条款在补充协议中约定。补充协议虽然不是格式合同,但一样具有法律效力。 (记者 耿诺)


 

新版购房合同征求意见

验房发现地面渗漏、管道堵塞等问题,开发商须修复后再交付;供水、供电等交付条件细致列出

新京报讯 (记者马力)买房的人们都签订过购房合同,这也是维护购房者权益的重要凭证。昨日起,北京市住建委和市工商局就修订的《北京市商品房预售合同》、《北京市商品房现房买卖合同》,以及新起草的《北京市自住型商品住房预售合同》面向社会征求意见。

购房合同首次设置章节

通常,商品房的购房合同分为两种,一种是预售合同,针对的是目前楼市中占大部分的期房;另一种是现房合同,就是购房者买到时已经是现房了。

市住建委相关负责人说,此次市住建委和市工商局修订和起草的3个示范文本,是依据住建部出台的《商品房买卖合同示范文本》为蓝本,目的是进一步规范商品房交易行为,切实保障买卖双方合法权益。

一位参与修订范本的专家说,示范文本的征求意见稿在体例上与以往不同。“购房合同很厚,过去合同中是一条一条的条文直通到底,而新修订的则是根据购房的几大方面和环节,设置了数个章节。这样,老百姓要想了解哪个方面的内容,直接就可以翻到那个章节了。”

记者详细阅读了3个示范文本的征求意见稿,以预售合同为例,分为合同当事人、商品房基本状况、商品房价款、商品房交付条件与交付手续、面积差异处理方式、规划设计变更、商品房质量及保修责任、合同备案与房屋登记、前期物业管理、其他事项10个章节。

自住房合同设再上市等约定

今年上半年,个别自住房项目被曝出购房合同霸王条款的问题,如购房人需要将契税交给开发商代缴等。此后,市住保办会同相关部门,研究出台专用于自住房的购房合同示范文本。

昨日,自住房单独的预售合同示范文本也同时征求意见。

市住建委相关负责人表示,自住房限定购房价格和销售对象,与商品房相比,在购房主体资格、再上市交易年限等方面存在不同,因此,合同示范文本做了特别提示。一是提示购房人自取得房屋所有权证书之日起,原则上5年内不得转让。5年以后转让的,如有增值,应当按照届时同地段商品住房价格和该自住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款。

同时,自住房购房人要承诺遵守限购政策规定,提交的材料均真实、合法、有效。通过隐瞒家庭信息、虚假申报、伪造证明材料等方式,骗购自住型商品住房的,应承担相应的经济和法律责任,且5年内买受人家庭不得在本市购买住房。

据了解,这三个合同文本在“首都之窗”、北京市住建委网站向社会各界公开征集建议和意见。

焦点1 发现瑕疵 开发商须修好再交房

参与修订和起草的专家说,此次示范文本中,修改较多的是房屋交付和质量方面。这对于购房者来说也是比较重要的。

过去,在收房环节中,购房者会验房,当然,如果地基、主体结构出了问题,肯定不能收房。但对于非专业人士的购房者来说,大都发现的是一些瑕疵问题,比如门窗翘了,墙面或地面有开裂或鼓包等。而绝大部分开发商都会让购房者先收房,然后把问题记录一下,以后再按照保修的规定来修理。这样的做法也并不违反合同,因为只要有了竣工备案验收表,就表示该房屋是可以达到交付收房的条件了。

而当购房者收了房之后,一些开发商则会将收房时反映的那些问题慢慢攒着一起修,购房者发现的这些瑕疵长时间得不到维修,不断地挑战购房者的容忍度。最终,一些着急装修或入住的购房者就会自己在装修中把这些瑕疵和问题修理了。

而在此次征求意见的范本中,则明确约定:如果购房人在验房时发现屋面、墙面、地面渗漏或开裂;管道堵塞;门窗翘裂、五金件损坏;灯具、电器等电气设备不能正常使用等问题,开发商要按照相关的质量规范、标准,在约定的日期内负责修复,并承担费用,修复后再进行交付。

“也就是说,开发商要保证交付房屋的质量,不能把存在表面瑕疵的房子交到购房人手中。”专家表示,在这个章节中,首先合同会约定一个交房的时间,开发商也会把返修的富余时间考虑进去,但如果购房者反映的瑕疵问题迟迟不修理好,无法收房,一旦超过了交房期限,开发商就要承担逾期交房的责任。

而开发商逾期交房在合同中也有约定,每天都要按照总房款的相应比例支付违约金。

焦点2 配套设施交付条件首次逐项明确

目前的购房合同在房屋的交付条件中,对于水电气热等方面,只是简单地要求达到使用条件,每一项的后方都是空白的横杠,最终是提供合同的开发商来填写,而开发商往往就会模糊过去。最终,一些购房者发现,收房入住很长时间了,小区还用不上市政水,用的还是临时电。

而在新修订的示范文本中,这些项目都逐条非常细致地列出了交付的条件。

比如,交付时供水、排水配套设施要齐全,并与城市公共供水、排水管网连接等。

供电方面,交付时要纳入城市供电网络并正式供电;供暖则要求供热系统符合供热配建标准,使用城市集中供热的,纳入城市集中供热管网,燃气则要在交付时完成室内燃气管道的敷设,并与城市燃气管网连接,保证燃气供应,此外,电话通信、有线电视、宽带网络则要敷设到户。

合同里还明确,供水、供电、供暖由开发商负责办理开通手续并承担相关费用。燃气、电话、有线电视、宽带则由购房者自行办理开通手续并承担因开通、使用所产生的费用。

焦点3 房屋有遮挡须提前告知

专家介绍,征求意见稿中,拟首次设定其他事项的章节,在这个章节里,包含了很多细致的约定。

比如,预售合同的条款里约定,开发商要承诺已将遮挡或妨碍房屋正常使用的情况告知购房人。

专家解释说,购房人买期房的时候,房子还没建好,房屋有没有遮挡或妨碍都看不见,但入住之后影响却较大。比如房前就是小区车库入口,势必带来噪音等影响。而提前在合同中约定,这些情况开发商必须提前告知购房者。

此外,很多购房者都会遇到这样的状况,刚买房签了购房合同,就有大量的装修等广告电话打来,不胜其烦。这很可能是购房人信息发生泄露。

此次示范文本中约定,开发商对购房者信息负有保密义务。非因法律、法规规定或国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关、纪检监察部门执行公务的需要,未经购房人书面同意,开发商及其销售人员和相关工作人员不得对外披露购房人信息。

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