帝都看房的感受和思考 - 小众知识

帝都看房的感受和思考

2023-11-08 06:35:18 苏内容
  标签: 学区
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最近断断续续看了一些帝都的小房子,基本都是低总价的小一居,主要集中在东城,海淀等。我上次看房子是5,6年以前,之前房价还没现在这么高;这次看完以后还是感叹帝都人群的消费能力。这里写下一些粗浅的感受。因为有新的想法会跟新,文章比较长,分为几个部分:

近期帝都看房的一些观察

  • 关于学区房

  • 关于平房

  • 看完新房的一些感受

  • 关于买房心态建设上的一些想法

  • 买房的风险控制的一些想法


近期帝都看房的一些观察 


1,帝都房地产的价格分化严重。东西城,海淀等核心区的房价基本都十多万一平;普通人只要在这些区域拥有一套房子便有千万以上的资产。但丰台,朝阳等其他区域的房子,特别是没有学区的老破小,房子在这几年并没有明显的升值。在组里看到有人在南城400万可以买到两居三居,而我实际感受是400万在东西海基本买不到像样的小房子。

2,价格分化背后的逻辑清晰,核心因素在于学区,产业和小区质量。学区不用多说,东西城和海淀价格这么高学区是很重要的一个因素。北京在试图改变学区的差异,但基本都是在区内。之前的情况是有的对口小区价格特别高;多校划片以后,不确定性的存在让附近小区的价格不会特别高,但也导致了整个区的价格在升高。

关于学区之所以依然能产生很大的影响,在于目前的教育改革给家长带来了很强的焦虑。北京在试图抹平学区与学区之间的差距,也做了很多例如努力。虽然像一些区的教育也在慢慢改进,但过去十几年的经历让家长等不起。最大的焦虑来自技校分流的改革,作为北京的很多家长都是985 211毕业留京,完全无法接受自己的孩子分流到职业技校,这一定程度上让教育竞争提前到了初中。另外只要目前的局面没有改变,买学区房这种击鼓传花的游戏总会有下家接盘,导致去年所有带学区属性的房子都涨了很多。

3,产业差距让北京的价格不再由环线决定。北部互联网公司,外企,高校云集,让北边的价格明显高于南边。如果产业比较集中的区域,特别是像互联网这种比较多金的公司,会让附近的房价也随之升高,特别是那些次新的小区环境比较好的小区。

4,疫情下经济的不确定性,互联网裁员等因素,目前的市场并没有想象的那么火热。我经历过16,17年的抢房,好一点的房子基本上需要买家抢。目前政府已经释放了比较明显的放松房地产的信号,但成交并没有我想象的那么快,除了东城的那些低总价学区房成交比较快,其他一些没有太明显优势的房子并没有很快成交,虽然看的人不少,很多人在观望和等待。另外目前的价格一定程度上已经到了一定的高度,对房地产的政策的控制也限制了大家能有的杠杆,大家的决策都更谨慎了。

5, 可以预见,国家刺激经济的努力会有一部分流入房地产。最近明显的一个感受是,提供贷款的电话明显增多。实际也和几个贷款中介聊了聊。今年5%的GDP目标在没完没了的疫情下面临严重挑战,国家也是想切实帮助中小企业度过难关,现在经营贷的利率非常的低,可以低到百分之3点几20年,比房贷按揭要低很多。目前贷款中介给的方案基本都是经营贷,通过成立公司来获得经营贷。另外是消费贷。目前消费贷设了30万的上限,贷款中介可以通过向不同的银行申请,每个银行30万来获得一笔资金。目前看来这些融资方式很流行,但风险也在那里,国家一收紧并严查经营贷,要马上收回贷款就抓虾了。我目前还是不愿意用这种方式。但从聊天中得知,经营贷和消费贷流入房地产是普遍的现象,短期内国家需要刺激经济也不会严查。这要看个人的风险偏好了。

6,有硬伤的房子流动性很差,即使是在同一个小区的分化也很严重。常见的硬伤有户型,朝北,房子的产权属性等等。因为每个买家目前都要考虑出手的容易程度,导致好户型好朝向的房子受到追捧,而差一点的,即使实际住起来也没那么糟糕的房子,如果要卖出去还是要降价不少。这是北京房子除了区域之外,即使在小区内部的分化也在加剧的一个表现。  有的即使是学区房很低的价格挂了非常久也没有成交, 一个极端的例子,东城的新景家园有一套只要300万的房子,其他差不多面积的都在450万以上。那套房子挂了非常久也没有成交,就是因为没有上下水。这一定程度上也说明学区房并不是一种消费,而是一种投资 -- 对投资而言,流动性很重要(就是有没有人接盘)。房子的金融属性让这样的房子很难成交 。

7,北京较强的购买力让北京的房价从长远看不大可能下降。一定程度上,一个城市的房价取决于财富顶部的那些人而不是其他。北京2000万人口即使只有1%的人有很强的购买力,也是20万人,足以支撑整个市场。从实际接触的人群感受,有两个中产阶级群体是购房主力:一个是体制外薪水较高的群体,比如码农,外企中层等;一个是北京本地或购房很早或分房的一批人,他们以很低的成本持有房产,房产的增值让他们通过卖掉房子来追求更好的房子。我了解到的码农群体薪水真是让人叹为观止,而且其中很多人热衷买房或者已经通过买房实现了财富积累。当然码农群体最近受到了很大的冲击,也影响了这个群体的购买力和购买意愿。普通中产家庭收入税前百万(体制外)在北京也是普遍现象;我工作过几个公司,基本上30~40岁左右的人群的收入基本在50+左右,这些人群很大并且有很强的购房意愿。北京本地或者购房早的70后不用多说,只要有房子都有很高的资产和很低或者没有债务,他们的改善意愿很容易实现。

8,马太效应或者所谓K型发展在北京正在展开,普通人(穷人),中产和富裕阶层在追逐不同类型的房产,导致各自类型的涨跌分化很大。这和全球经济在疫情下发展的趋势一致,基本就是有优质资产的人越来越富有,而普通人的资产不但不能增值,甚至会下跌。北京有很多房子,如果没有亮点或者有一些明显的缺陷,虽然已经很便宜了,但依然没有人买。这些缺点可能是没有好的学区,老破小,小区环境差,周围环境差等等。越是没有人买,导致价格越起不来。所以如果在北京只是想要一套房子,对房子的综合要求不高的话,并不是很困难,在朝阳和丰台有很多这样的500万以下的房子。

中产是处于一个可上可下的位置,也是最焦虑的人群;焦虑的核心在于如何不往下掉和代际传递的问题。学区和房产的高度绑定,不可避免的让中产倾其所有投入的学区房的竞争之中。在2020年之后,这种焦虑因为职高分流等改革方向的推出进一步加剧,直接导致了东西海带学区熟悉的房子基本都涨了20%以上。我其实一直怀疑学区房的溢价的合理性,但事实是每个家长都有等待的窗口,等教育均衡发生的时候,孩子都长大了。

至于富裕阶层,追求的都是优质地段的优质资产。这些资产本身在北京城六区的数量就不是很多,特别是在四环以内,导致他们成为他们资产避险追捧的热点,价格也是水涨船高。这就导致位置越好,小区环境和质量越好并且越大的房子,涨的反而会很厉害。

想起之前看到的一句话,这个世界最大的不平等之一是对金融意识和认知的不平等。用在房地产上也是非常合适的。

关于学区房


我以前是不愿意为学区房溢价买单的。一方面是认为北京明显的教育不均衡现象,zf肯定是要着力改变;另外一方面,作为小镇做题家,认为个人和家庭因素是大于学校因素。在20多年前,我们在穷乡僻壤最差的教育资源下,依然能够以较好的成绩来到北京。也是因为这些想法,在2016年换房时,并没有足够的决心牺牲居住品质换到东西海,而是换到了朝阳略带学区属性的大一点的房子(我本身也在朝阳工作)。疫情以来,北京一些核心的学区涨了20%以上,整个东西海过去的洼地也被填平。市场用它的逻辑来推翻我之前的想法,我也不得不重估学区在北京的重要角色。 

1,教育资源的分布不均将始终存在。昨天在初一同学群聊天,让我深切感受到了教育资源和环境对人的影响,远大于自己的想象;一定程度上,我们都过于自信对抗环境的能力。 

我高中以前有过两次转学,一次是五年级从乡村小学到县城城镇小学,一次是从城镇中学到县城一中的两个重点班中的一个。 

a, 乡村小学一个年级大概有120-140人,大部分人都是农村出生。这100多人之中,最后走到高中的,我估计只有不到20人。其中有很多人非常的优秀,或是具备优秀的领导才能,或是成绩优异。我记得我经常是第三名,前面有两个农村学生是我难以跨越的障碍;我也永远只是学习委员,前面有大家拥戴人缘很好的天然领导者。而多年之后的高中(如果能上到高中),他们都失去了存在感。里面大部分都人的归宿都是工厂或者农村。 

b, 在初一的时候,县城一中从全县抽取最好的学生组建两个重点班;一定程度上,把普通学校的人才抽空了,导致我最初所在的城镇中学基本失去了读书的土壤。我之前所在的城镇中学的班级,大部分人也是在初中毕业之后去了中专。这些人很多都来自城镇居民,并不像我小学的那些同学是农村学生。因为离开之后基本就没有了联系,我不清楚他们的青春是什么样子;但只是从读书的角度看,就好像有一个无形的天花板,让人没有那么容易冲破。这个天花板低到只是一个普通的高中。 

从我个人在一个十八线教育资源匮乏的小县城的经历来看,教育资源始终是不均衡的,即使在一个只有几十万人口的小县城,更不用说在有两千多万人口的北京。小县城最后教育的优质资源集中到了我所在的两个重点班;在北京,优质的教育资源肯定要多很多很多;但即使是多到20个学校,我惊恐的意识到这20个学校都离我很遥远。我们都很习惯把个人的成绩归功于个人的努力,但实际上这只是其中的一部分,背后其实有太多硬件和环境因素的支撑。 

2,试图平均的努力只会制造更大的不均衡,让资源向特定人群倾斜。zf显然认识到了学校资源的不均衡和两级分化给社会带来的负面影响,所有的人几乎没有选择的被卷入到一个内卷的机器之中。这也让现在的父母感觉特别的累:我们上一代的父母在教育上按部就班就可以,一定程度上能做的改变很少,也能很安然的接受生活的背景设定;但现在父母存在的选择的自由和更多的主管能动性,这同时也是一个沉重的枷锁,让父母也是内卷中的一个核心因素,不得不投入其中。

但一定程度上两级分化几乎是自然规律之一,无论是在财富上,权利上还是资源上,都是会自然的形成。这里存在一个很现实的意愿和结果的问题。就像计划和市场谁更有效,其实意愿都是一样的,都是为了实现社会财富的增加,但实现的手段上发生了巨大的分歧。从历史上看,努力的方向应该是如何做大蛋糕,而不是在一个很小的蛋糕下设定各种复杂的规则来均贫富。一般情况下,试图平均的努力会制造新的寻租空间,或者是在新的规则之下让资源特定人群倾斜,一定程度上增加不平等。每一次新政策的推出,我们都可以看到有新的赢家和输家:通往平等的路上,充满着各种不平等。 

中国对于学习和教育资源的重视程度是刻在文化之中的。中国的中产阶级有着更强烈的不安全感。中国社会阶层的 spectrum 极大,可以从农耕社会到非常发达的资本社会,这也决定了向上有人数庞大的竞争,和已经盘踞在上层的上车后焊死车门的人群,向下跌落的下限也很低。对教育资源的追逐几乎和对财富的追逐一样,变成了人性运行的规则之一。我们如果对于均平复的结果有自己的答案,对于平均教育资源的结果应该也是要心里有数的。 

3,北京的“实际参与竞争人群”中的教育竞争远高于其他地区。我们一直认为北京高考是存在很大优势的。北京的高校众多,录取人数也有很大的倾斜。很多数据好像也是支持这个结论,比如每百名考生中能上一本的比例等等。但我的实际感受和这个完全不一致,事实是在北京要考上那些我之前完全看不上的在北京的985院校,感觉概率非常的低,需要拼很多的财力资源和时间资源。我之前觉得,下一代的底线是复制我曾经走过的路,因为比起当年18线县城的我,起码现在有更好的物质条件,也有很多的朋友在各个高校,能够在适当的时候提供一些有价值的信息。但实际情况感觉像一首歌里唱的,“我拼尽全力,只是为了过上普通的生活”;在北京,我拼尽全力,只是为了下一代不被分流到职高。 

我提出“实际参与竞争人群”这个很不zzzq的概念,一定程度上更能反应我对事实的观察。通过读书向上的通路其实是被很多具体的因素铺就的,这些因素既包括物质的,也包括精神和文化上的。在小县城,很多的农村的孩子面临很大的挣钱的压力,往往会选择很早就出去打工,或者选择中专/职高以便更好的给家里挣钱。还有具体的学校教育资源,师资力量,中国的大部分的乡村小学都是被城市的学校碾压的,因为没有很多好的老师愿意到这些学校去。但实际物质只是一部分,更重要的是精神和文化上的差距,人都是群体动物,当你处在一个所有的人都想着怎么早点退学挣钱的环境之中,你是很难走上一条孤独艰难而且结局不确定的道路的。 

这就意味着在北上之外的很多地方,虽然初高中生人数很多,但实际上大部分人都不是高考这条路上的有效竞争人群。我的实际感受是,我在县城从小学到高中同一级的同学大概有600人,而我当时的实际竞争人群只是两个重点班中的大概50-80人。其他人要么高中会考就是他们学校学习的终点,要么进入一些烂校后草草结束高等教育;他们自己也不认为自己能够通过大学发生什么改变。 

但在北京不一样。北京并不存在太多家庭物质条件困难,或者不重视教育的家庭。事实上,北京汇集了大量985或是海外归来的中产阶级。这些人往往是高考这条通路的受益者,而且在茫茫北京也不存在其他的通路来维持目前的社会阶层,让下一代复制自己的道路成了几乎唯一的选择。换句话说,北京的大部分孩子都是有效竞争者。这让北京的实际竞争远高于地方。 

4,疫情后学区和教育的崛起,即是不安全感下的市场选择,也是社会变迁的心理折射。目前这波学区的暴涨主要发生在疫情之后,北京的锁区政策下,涨价也集中在东西海这三个教育高地,而朝阳的市场表现在这次的竞争中败下阵来。东西海的一个特点是,存在大量的体制内单位,高校,以及以互联网为代表的科技企业;而朝阳一定程度上以体制外为主,存在着大量的私营中小企业,外企等。极端的说法,中国是属于东西海里的那些人的。国进民退,外企势衰,体制的强势崛起,体制内成为宇宙尽头,一定程度上也会在人群的心理偏好上体现,从而在房价上体现。所有的规则制定者都是会要顾及自己的利益的,我们当然是愿意和规则制定者在一条船上。 

疫情之后局势的变化,一定程度上也影响着大家的心理。从中介那里得知,不少学区房的购买者之前都是打算让孩子走国外教育的路线的。北京有很大的人群是有足够的财力来支撑国际化教育的,在过去这也是一条有性价比的路线,海外名校既在就业市场上有竞争力,又可以避免下一代在高考的熔炉里痛苦内卷。疫情之后,这条路变得不再通顺了,我们面临一个能有的选择更少的世界。那就继续在有限的空间里内卷拼资源吧。 

5,  “教育资源”的内涵正在发生变化,在线资源和网络的易获取让资源越来越脱离物质资源,而是文化环境,peer pressure 和软资源。这源于我在工作中的感悟,我是否能够成为一个领域的专家已经不在于我是否能够获得足够的学习资源,而是在于我是否有足够的时间投入其中。学习资源的获取从来没有像现在这样简单,无论是网课,还是中文,英文书籍,基本都可以非常廉价的从网上获取。这其实对三线城市以外的人群是很大的利好,教育物质资源上的差距因此变小。 

在这样的趋势下,“教育资源”的内涵感觉更多是变成了一个人群的属性,变成了这个群体的文化意识,价值取向等。一定程度上,整体人群的打分会决定这个资源有多大的价值。一个好的学校的价值与其说是具体物质条件和师资力量的优势,不如说是在一起同学共同价值取向的价值。我依然记得几十年前,当我一些过去的朋友在乡村中学需要带弹簧刀上学校防止校园霸凌的时候,我所在的重点学校重点班之间更多是如何分享新的想法,看谁又看了一些有趣的书。一如其他的资源,在这里马太效应也是适用的,学校的文化积累,好的口碑吸引更多好的学生,从而强化学校的优势。一个学校就像一个公司,我工作中接触到很多非常优秀的人,但因为所在公司文化公司平台等限制,导致才能被淹没。学校的价值也是在此。 

6,在目前的学区政策规则下,学区房依然是一个可行的,作为投资而不是消费的选择。我是非常抗拒买学区房,抗拒为了学区支付很高的溢价的。在了解目前北京的学区政策之后发现,在目前的政策之下,学区房的暴涨是必然的结果。买学区房获得上学资格,获得资格后两年或五年后卖掉房子,如此轮转,形成了一条稳妥的业务模式。在目前看来,参与这个游戏的人都获得了很好的收益:既能让小孩上更好的学校,又能从学区房的增值中获得可观的经济收益。改革一直在进行,每年都有新的政策出来,目前看来大部分的新的政策都只是制造一批新的热点,制造一批新的赢家和输家,但并没有从本质上改变游戏的规则;学区房作为投资而不是消费的情况依然在继续。对于未来是不是会打破锁区,追求更多的教育均衡,方向很明确,也看到更密集的政策在出台。效果还是要看改革的实际措施了。

 关于平房 


北京胡同里的平房是一个独特的存在,主要存在东城和西城。从位置上,平房在这个城市的核心地带,居民以老北京居多。从产业角度,平房附近有一些国家部委,事业单位,或是旅游景区。这些地区的人员结构和北边海淀的码农,朝阳的外企职员很不一样。平房里任何时候去几乎都有一群老北京大爷大妈坐在胡同里闲聊,生活节奏慢像是另外一个城市。胡同的环境往往让人难以接受,大部分房子也没有厕所需要到胡同里的公共厕所,所以选择胡同平房的人过去很少,也不是主流的选择。 

经过了这一轮疫情后学区房的暴涨,和锁区政策之后的恐慌性占坑,目前东西海像样的带学区属性的普通商品房已经变得很贵,让大部分人都买不起了;大家也往往在经历过市场教育后就开始看平房了。不是所有的平房都能上市交易,中介说大概只有25%的平房是有产权的。平房的交易市场是这几年才成型,以前平房不用占用北京的房票,但现在会占房票;2017年以后会要求有土地证,和土地证房产证合一。经过几年的实际操作,平房形成了北京的一个独特的市场。平房的交易其实比较麻烦,存在很多的坑;但其优点也很明显,总价低,让人能够的着。我也是因此考察了一圈北京胡同里的平房。 

1, 平房交易的不便利和一些坑的存在让平房往往不是购房者首先的考虑。平房由于单价过高,是不能在链家之类的中介交易机构展示的。对于大部分依赖中介机构获得房源信息的人而言,不了解也首先并不会想到平房。但这不意味着链家手里没有平房的房源;实际情况是,你会需要主动去问才会得到平房房源的信息。和普通住宅相比,平房总价比价低,中介能获得的佣金并不那么高,而且流程因为涉及到土地证等因素交易更复杂,链家并不会主动给你提供平房购买的选项。 

在北京的众多的胡同里能够交易的数量也没有想象的多,并不是所有的平房都能上市交易,大概只有25%左右的平房是有产权的,其他都是只有居住权没有交易权的央产。一方面平房的房源不稳定,一些热点的片区可能很久都不会出一套房源;另一方面,每个房子千差万别,一房一价,不像商品房一样有固定的户型,一说到哪个小区的什么户型你便心里有数。事实上平房的状况也是千奇百怪,必须看了足够的数量才能有更好的鉴别能力;这让看平房更像是在潘家园淘宝的感觉。 

2, 实际情况是,相比大中介,平房的资源更多在一些就在胡同里面的小中介手里。这些中介一方面可能本身就在胡同里长大,邻里之间互相熟悉;另外一方面他们不像大中介有严格的房源上架制度,一些没有土地证的房源他们也照上不误。因为是专营胡同平房,他们有完善的平房处理经验,更为灵活,同时对买房者而言风险也更大。他们依附平房产业形成了一套完整的业务流程,手里有自己的平房改造施工队伍,其主要模式在于吃差价。因为土地证办理流程比较复杂,平房的卖家(往往都是一些60+的大爷大妈)没有这个心力自己处理,便以一个固定价格交给小中介;这些中介把这些房源装修成小复式,负责办理所有的流程,常见的包括把一大间分成两间小的来卖(通过亲人间互相民事诉讼后分割财产,这个过程实在让人叹为观止),办理土地证等等。之后,再简单装修或者不装修以一个更高的价格卖给买家。因为他们可以在各种法律缝隙游走,熟悉流程,往往手里的房源比大中介手里要多而且价格更低。

3, 除了房源信息获取和交易中的坑,平房本身如果不考虑学区,并不是一个很好的投资标的,因为它不能贷款只能全款,也就不能使用杠杆。这一方面会限制其流动性(但目前感觉如果证件齐全,流动性从中介那感觉不是太大的问题),一方面,收益不会很高,因为即使都涨了10%,平房的低总价和0杠杆也决定了收益不会很大。这就形成了一个奇怪的现象,平房的价格和临近商品房的二套首付形成了强相关。比如在和平里的学区房上车房大概是500万,二套首付在300-350万左右,附近安交片区的平房的价格区间中报价最多的也是在300-350万附近,恰好是商品房上车房的首付。 

关于流动性,平房的不确定性在于土地证的办理,这往往会需要几个月的时间,其中出了问题往往会导致交易不能进行。但如果已经双证齐全(土地证+房产证),从各个中介那得知,这样的平房是很好卖的,因为买家愿意为确定性买单。特别是在开学前期,买家需要在特定日期前完成交易让孩子能上学,土地证办理时间的不确定性会让买家以更高的溢价买那些可以马上过户的房子。这也就决定了如果顺利买了平房之后,你手里的房子属于双证齐全的房子了,如果要卖的话其实还是很容易卖出去的。 

4, 平房并不是一无是处,甚至从学区使用的性价比和居住角度看,优于那些老婆小。平房的一个主要的好处是总价低,可以作为学区房上车很好的方式。如果学区政策发生变化,都跌20%,对平房而言不会有太大的心理波澜。平房一般情况下房价在250-350这个区间,相比其他动辄500以上的老婆小学区房,其实还是一个风险更低一些的上车方式。 

平房的另外一个好处是,虽然看起来单价很高,但实际情况是,加上自建,十多平米的房子甚至可以真的居住,或者以3000-6000每月的价格租出去。第一,平房虽然只有十多平米,但得房率是比较高的,买到的除了墙体都是你的使用面积;第二,平房向上有尖顶,向下也没有太多限制,十多平米往往都会通过向下挖深一点做成两层的复式结构,阁楼睡觉,楼下起居;第三,就是平房神奇的“自建”了。所谓自建,就是你占有的你门前没有产权的土地,它不在房产证上,但实际使用是你的。这些搭建在卖的时候需要和你的主体结构隔开,只需要告诉测绘人员说这不是你的就行,交易完成后补上砖墙,继续使用。我看的平房的自建真是五花八门,有一套平房只有十四平米,但自建多达70平米;有一套是买一间有产权的,送一间隔壁没有产权的。也是因为自建的存在,如果买的平房自建足够多,是很有使用价值的,你可以发挥你的创造力,把平房改造成复式,加上院子(如果院子里有棵树更好),做个天台挂上彩灯,实际使用价值比高楼大厦里的小单间好太多了。当然,带好的自建的平房价格也会高一些。 

5, 平房的缺陷也是很明显,更适合作为一个获得学籍的过渡选项。选择平房也是在资金比较少的时候的一个选择,它还是面临很多的不确定性和风险的。一个是交易风险,平房的交易和二证合一(土地证和房产证)也是从2017年才开始,这个市场一定程度上也是最近两年才成型,处于被市场发现和认可的阶段。政策风险,和小中介打交道的风险,都是需要考虑的。第二个是因为没有杠杆,平房很难搭上房价普涨的快车,拿到房价上涨的红利。第三个是,胡同的居住环境实在是一言难尽,邻里之间的关系处理也更为复杂。一般的策略是放弃其居住属性,作为学区占坑,可以租出去获得少量租金,实现目标以后转手。

看完新房的一些感受 4.11 update 


周末看了一些北京的新盘,包括北边的北青云际,门头沟三兄弟,西红门橡树湾,合生me悦等。这次是某房产大v带着看盘,中间也和他有很多的讨论。一些针对新盘的感受:

1,北京虽然新盘很多,但实际可选的范围没有想象那么多,基本在五环沿线,这让是否有轨道交通成为了一个核心因素。北京其实新盘的数量非常多,但很多都是在远郊,或是非商品房,或是火爆款中签概率非常低的盘,对普通买房的人来说实际可以有的选择不多。五环边的新盘,要么是在回龙观这种成熟社区,已经有很强的产业支持;要么是在地铁边可以辐射地铁沿线。这也凸显了地铁的重要性,一个例子就是南四环外的橡树湾,虽然在五环内,因为没有地铁导致价格受到很大压制。

2,北京的新盘大多针对改善人群,对首套刚需并不友好。那些低总价的房子的售楼处熙熙攘攘,就像菜市场一样;而一些总价高一些的楼盘人少了很多。比如门头沟三兄弟的售楼处都在一个地方,但那些总价低,普通住宅(二套可以60%首付而不是80%首付)明显受到追捧。在南边的一个新盘,销售把已经签了的买那些小户型的人的列表给我们看,基本没有首套刚需,都是来自海淀朝阳的二套需求外溢 -- 这些人并不会跑到南城来住,只是相比北城,在北京房地产政策严控的条件下,南城要好上车很多。另外一些新盘的大户型,就更是以改善为主了。

这是一个有点反常识却也合理的现象,目前全球都有通胀预期,而北京庞大的中产阶级可以有的 投资渠道非常有限。但限购政策80%的首付也让大部分人不是想买就买的起,这种新盘的小户型就成了很好的选择。

但这里存在一个错配,当所有的新盘都是针对改善时,改善的人群有限而且选择很多。相反,刚需的选择很少,导致刚需小户型的去化率非常高,卖的很快;而那些主打改善的大户型卖的很慢,竞争激烈。

3,新房还是二手房的选择因人而异,各有利弊。新房的选择一定程度上是选择未来,因为目前这些新盘大部分都在一些依托新的区域,一般情况下附近都有大片新的土地要卖,他们也纷纷会引入市内各个教育集团。对于这种购买整体区域开发的新盘是有一些成功的案例的,比如北边的新北苑,最初也是一片荒地,但在几个开发商共同建设下,再加上13号线和未来17号线,价格增长很快。但新房有新房的问题,这些新房都是在24年底才交房,等整个社区成熟也差不多要十年了。那些承诺的利好是否能实现,也有太多的不确定性。

二手房就直接很多,往往买的都不是未来,而是现在,一切都更确定一些,而且买了就可以住或出租,避免了未来几年的等待期。但二手房也有更多的税费中介费,交易成本也是更高的。房子普遍老旧,房子质量基本都比新房差很多。

对于未来不愿意那么内卷的年轻人,是不是会更喜欢地铁沿线居住环境明显好很多的新盘呢?这是我的一个疑问。

关于买房心态建设上的一些想法


这次看房是和一个房产大v一起看房,他们的模式是通过带房来获得开发商返点。再后来请他吃饭的时候也聊的比较多,结合我自己的一些经历,也有一些感想。

1,在买房的问题上,一定要有自己的判断而不是被各种中介和销售影响。看新房的时候,可能很多人都有和我一样的体会,基本上是看一个房想买一个,感觉都是各种优秀,各种未来可期,甚至很多都想当场掏定金。后来这个大哥给我推荐了一个方法:在和一家销售谈的时候,你说你刚看了另外一家(他们的竞争盘),还挺喜欢。这个时候这边的销售就会和你细数对方盘的各种问题,很多问题的确是你没有想到的。

在和所有这些销售的沟通过程中,都一定要明确他们各自的立场,只获取你想要的信息而不是被他们洗脑。这样做的难点其实在于你对自己想要什么样的房子要非常清晰 -- 而这个往往是最难,也是需要看很多房子才能有认识的。

2,要在清醒条件下,而不是在被控制的条件下做决定。有过和中介打交道的人都知道,在谈房子的时候,他们非常擅长使用各种心理影响的套路。比如他们会把你带到他们的一个办公室密闭空间,这样的空间其实非常压抑;给你强调后面有多少人在排队等着谈,这是非常难得的机会;疲劳战术,从白天谈到黑夜,谈到你精神脆弱;红脸黑脸,谈了几个小时你不想谈了,就会有出来唱黑脸的说你让我们这么陪你和卖家砍这么久是什么意思,卖家已经生气了;谈折扣时说我做不了决定,要去找经理之类的,等等。对新房,他们会强调这个房子几分钟被抢光,目前只剩下这一套,你必须今天做决定。。。这个时候人很容易就在没有想清楚,或者是在被控制的情况下做了决定。在房地产高歌猛进的时候其实还好,但在目前的情况下,对这样人生中重要的决定,还是要保持清醒。

3,谨慎看待大v观点,背后往往是流量需求或是利益相关。这次看盘的时候,刚好也遇到某水木和微博大v带了二十几个人来看盘。我其实也一直关注他,也一直认可他的很多观点;但这种看盘的活动,明显是开发商和大v有利益相关的,还是要谨慎对待。这次和带看的大哥看了一天,后来熟悉了,他也渐渐和我讲了一些流量的规则。他刚入行的时候也很困惑,为什么一些高质量的文章反而没什么人看,往往是一些哗众取宠的水文影响很大。他的总结是,“你的深度越深一层,你的受众就越少一群人”。而大v都是流量驱动的。当然这不是说他们说的都不要信,而是需要自己判断,而不是把他们的结论作为核心决策依据。

4,对市场变化保持开放的心态,接受价格的起伏,用逻辑而不是用情绪和个人喜好来指导决策。我对北京房子的观察是,房子太多的瞬息万变了,每一年都有每一年的情况。甚至你现在看了房子,一忙没看,两个月后再看,市场就发生了很大的变化。而且北京的房子有时候会急剧拉升,比如16年,比如21年;也会有很长时间的横盘,比如17年到20年。这个时候人特别容易情绪化,这个房子我两个月前还是xxx万,凭什么现在就到了yyy万了?!我就是不买来惯着这些卖房的。有的人就在这种心态之下看着房价越来越高,自己也越来越买不起,心态越来越失衡。

另外一种是过于看重个人喜好忽视市场规律。有的远郊的房子,又大又新,小区环境又好;有的人因此选择的是京郊别墅(对大佬这个不适用),即使换来的是很长时间的通勤。

如果只是看重使用属性,这个无可厚非;不过实际情况,在中国房子附带了太多其他的属性了。这一轮北京涨的很多房子,往往都是很多我过去看不上的房子。我不认可老破小,认为终将会被郊区新盘取代;我不认可学区,认为政府终究会用政策平抑这种明显的不公平。。。但实际情况是,市场有市场的逻辑。如果被市场打脸了,应该有的不是情绪化,而是试图去理解市场的逻辑,御风而行。

5,对房产而言,你挣不到认知之外的钱不一定适用,但你很可能会躲不开认知之外的坑。买房对大部分的人来说,都是一生中最重要的决定之一,按照一起带看房子大哥的极端说法,“这些决定会决定你下一代的阶级”。但实际情况是,大部分人,包括我自己,在买房的时候都是迷迷糊糊的;很多人花在了解市场上的时间,还不一定有买一个包包上调研花的时间多。在过去高速发展的时候,基本上只要买了房,都会被市场的大流带动实现资产高速提升;但未来或许不会再是这样。有一句话叫你挣不到你认知之外的钱,在中国很多人迷迷糊糊就通过房子挣到了很多认知之外的钱。但我更想强调的是,这些认知最大的作用,还是能让你更有可能躲开很多的坑。我过去就采过坑,就很希望当时我对这些东西有更多的了解,就会做一些不一样的决定了。

关于买房的风险控制


买房不管是自住还是投资,都需要控制风险而不是无限制的加最大的杠杆来获取最大收益。收益都是和风险相关的,总的而言,每个人都要寻求那个风险可控利益最大的平衡点。

1,房贷一定程度上是一个普通人能通过杠杆获得收益最好的途径之一,但在房价已经高企的现在,房贷并不是越多越好。一般情况下,买房能贷款就贷款。一方面因为房贷的利率相比其他融资渠道利率要低,另一方面还款时间比较长,每个月的支出可控。在过去的几十年,房贷都是对抗通胀的利器,房价因为GDP的增长和城镇化的聚集会保持上涨,而每个月的还贷是固定的,这一定程度上是在撸通胀的羊毛而不是被通胀收割。

但现在北京的房价太高,而个人的收入并没有相应比例的升高,这意味着这个杠杆带来的风险也要比以前大很多。现在买房一般都要有200-500万的房贷,这意味着每个月1万到3万的房贷,也意味着家庭收入要稳定在税后5万左右。并不是所有的家庭都能够达到这个收入,而是往往收入越高稳定性越差(体制外意味着持续给公司带来高价值,体制内往往有灰色地带的法律风险)。

每个家庭在决定贷多少钱的时候,都是需要结合自己的收入水平和稳定性来考虑的,我并不认为可以简单的回答一些问题,比如我是不是要先还贷,我该借多少钱等等。但总的而言,认为房价未来一定会涨,杠杆太高都是不可取的。

2,在考虑风险的时候,需要同时考虑alpha风险和beta风险(或机会)。我这里套用的是investment 领域的概念,beta 风险或机会指大盘的风险,或者是宏观经济政治局势带来的风险,比如最近俄乌冲突,全球性经济危机等给宏观经济带来的风险。今年国内的经济形式肯定会不好,国际局势复杂,国家肯定会放松货币政策释放流动性( printing money 的另一种说法)。但同时,产业凋零和疫情也让大家不敢花钱,消费上不去。这些因素会如何影响房价?

alpha 风险或机会,就是你自己的行业,公司,工作,健康,家人等个人因素的风险。现在很现实的一个问题是,如果自己失业失去收入了怎么办?大家过去很多人都对自己在公司的发展很有信心,但目前互联网大量裁员,各个行业凋零给很多人带来很多的冲击。假设这样的情况真的发生,自己能够撑多久,还是面临必须清盘、断供了?或者,如果家人出现健康问题,甚至极端情况下自己挂了,是否有一些对冲机制?

3,在买房的时候还是需要一些容错率和例如保险等对冲机制。我们不能因为有风险存在就不买房了,因为踏空带来的损失一样也是要考虑的(过去很多晚买一年房多工作十年的情况);也不能因为认为未来放水房价一定涨就高杠杆all-in。在决定杠杆的时候,需要考虑各种情景:

      a. 宏观上,房价跌了怎么办。其实这个相对好处理,房产和股票不一样,房产并不是短线investment,大部分人只要月供没问题,即使房价跌了很多也是会继续持有的。对于像北京这样一线城市,即使房价大跌,如果把时间线拉长到十年二十年,大概率是没有问题的。

      b. 失业了怎么办(一方失业,甚至双方都失业)。家庭一方是否能够负担的起房贷和生活费用?其实目前贷款的量,大部分人都负担不起的,这个时候家里的现金能扛多久?自己是否还在职场上有竞争力能够在短期内找到一个能够维持家庭现金流的工作?还是需要卖房来维持?如果真的卖房自己是不是能够承受?

      c. 自己或家人出现健康问题失去工作能力和收入,甚至挂了怎么应对。这个就涉及到自己是否有保险了。我也是最近考虑买房才重新考虑我目前在保险上的投入是否足够的问题。我觉得总的来说,买房后会需要大病险和身故险,并且这两者的保费能够 cover 掉你的房贷。我在十年前买了50万的大病险,但此刻看来是远远不够的,目前打算把大病险增加到150万左右,和加上300-500万的身故险。当然,买房人最缺的就是钱,也是需要考虑投保的时机和数额,以及种类(是消费型还是储蓄型)等。

总体而言,买房是一个收益和风险平衡,收入和支出平衡等等各种平衡的决策。


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