【平房避坑指南】全方面普及平房学区房知识,小资金上顶级学区 - 小众知识

 【平房避坑指南】全方面普及平房学区房知识,小资金上顶级学区

2023-11-08 06:28:17 苏内容
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随着孩子慢慢长大,不得不开始关注学区房。开始想买一套既能住又有学区的房,但综合下来,价格实在太高,西城最好学区金融街、德胜的上车楼房700多W,东城的也比较高,法拍房、半地下室都看过,看房不下300套,实在下不去手。从最开始不接受平房,到最后多方比较看平房50套以上,最终买成平房、顺利过户、有幸躲避无数坑,孩子成功入学了顶级学区的次顶级学校。这里科普一下购买平房学区房的基本知识和我的经验。
  
一、平房是什么
不管买什么房,无论是学区房还是非学区房,无论是老破小还是半地下室、法拍房,都要量力而为。我们希望给孩子最好的教育,但是要根据预算来,不能过多地影响家庭日常生活。
平房本身的突出优势是什么?低总价占用资金少(顶级学区的门槛才300多W),低税费,也方便快进快出。它的劣势也很突出:不能贷款、单价高、占用一个购房指标。
平房还有一个劣势,信息严重不对称。掌握平房信息、资源的有很多是不入流的小中介,老板本身就是炒平房的,一不留心就会掉到坑里。这个劣势,相信看完我这篇文章你基本可以规避掉风险。
  
二、平房适合什么人?
平房绝对不适合所有人。
我见过的四种人,一种是像我这样的,手上有些现金但不多,想让孩子上更好学区学校(甚至最好的片区),无法接受买老破小、贫民窟的,不想过多的资金压在学区房上;另一种是非常有钱的(但很精明居住买居住的房,学区就买个上车票),有一套非顶级学区自住大房,不想牺牲太多,再买一套平房作为入学的敲门砖(我知道平房,就是遇到这样一类人,才幸运地打开了这扇窗)。第三种小学或初中转学的。第四种zb生。
  
三、平房的种类及交易合法性
平房可以分为公房和私产平房。主要集中在东城和西城的老城区,因为历史原因,有不少片区是没有平房的,比如西城的月坛、广外。
平房大部分是公房,北京市开展的平房腾退工作就是这类房子。公房的户主只有使用权,是不允许交易的。有不少小中介会拿公房出来交易,说住房交易中心内部有熟人和关系,可以过户。这样的虽然报价很低,但一定不要买,因为这是非法的,即使侥幸变更成功使用人,哪天原来的使用人也可以合法来找了变更回去,更不用说用这个上学了,风险非常大,也是政府打击的重点。
私产平房是居民个人的产权,在产权清晰、办理完土地证允许上市后,是和楼房有一样房本的,这样的房和楼房一样方便交易。本文所讲的平房交易,专指这类合法的私产平房。购买平房的第一条提醒,就是必须购买私产平房。
  
四、平房这么小能上学吗?
平房能否落户上学有一个标准,就是必须满足实际居住条件。比如非居住功能的过道、厕所,政府是不允许单独成为落户单位的;还比如过小面积的是不能落户的。
实际居住条件的尺度把握,主要在于每个派出所,总体上了解下来,房本面积10平米以上(不含自建面积),因为一般需要落户一个大人加一两个孩子,有的派出所要求人均5平米以上、孩子减半,这样可以符合基本要求。
从价格上也可以明显看出来,10平米以下的房和10平米以上的房要差几十万,比如9平和11平的可能要差50W。总之,购买10-15平的房,没有听说过不能落户的,而且面积大点有利于下次出售,千万不要为了贪图便宜买小的,小房子的风险太大,如果真的过完户了发现不能落户,那就是因小失大了。
购买平房的第二条提醒,就是满足实际居住条件、尽量面积在10平米以上。老北京人世代住在平房里,10几平米住几个人都很正常;身边不少买了平房拿到房本的,只要10平米以上,有房而且有户口,全部顺利落户、上学。西城有不少地下室也可以落户,买地下室总价高不说,而且居住属性更弱、风险很大,强烈不建议。
  
五、平房的价格和出租
平房的总量是非常稀缺的,而且能够交易、干净产权的私产平房数量更为稀少。
平房的价格主要由学区和面积决定,比如金融街学区的平房,因为金融街学区的龙头地位、小升初有着最好出路,价格一直是最高而且最坚挺的;比如广内牛街的平房,因为学区比较差,同样面积的可能也就是一半价格。
平房价格和自建面积、房屋新旧也有关系。绝大多数平房是没有厨房卫生间的,有的房主因为历史原因自建了几平米,解决了厨卫问题,就会比没有自建的略贵一些。
购买平房上学的人肯定不会自住,一般持有1-3年孩子顺利入学后就可以出售了。一般10平米多加上额外的自建,租金在3000上下,自己可以算一下租售比,其实甚至比楼房的还高一些。
平房的价格走势,在2017年之前和楼房一样是一路狂飙,之后政府要求买平房需要资质后,价格一直是稳中有升。
平房交易的手续费,正规交易的情况下,因为低总价,个税、增值税、中介费都会较低,和楼房动辄30以上的交易成本相比,只是零头。
购买平房的第三条提醒,尽量购买顶级学区的平房。
  
六、平房交易的流程和风险
北京平房市场很多被小中介控制着,他们的盈利模式,第一种是骗购买使用权的房盈利;第二种是低价找平房业主买下来(压房),办理土地证等手续有房本后,再高价卖出赚差价,不仅如此,连蒙带坑游说,搞得神神秘秘的,实际是为了业主客户两头吃;第三种是直接拿着资金不过户,卷款逃跑。大家可以到网上查查法院的判决书,有很多平房与小中介之间的纠纷。
和小中介交易,交易周期长、资金不安全、市场不透明、动向不掌握。
我买平房时大中介还很少参与,是在小中介成交的,期间差点被骗了多次,最后通过反复咨询法律部门、自己查阅大量资料,成功闭坑。
因为交易总价低、佣金少,绿黄中介的积极性并不高,但如果能走黄绿中介,一定要走他们,基本无风险。
私产老房本是不能交易的,必须双证齐全(含土地证),新的产证是双证合一,俗称大红本才能交易。
小中介一般会有几种价格方式:1.房屋净得价,不含任何其他费用;2.包土地出让金的价格。
说说私产平房的交易流程:
一种是没有办新房本的,交易流程非常复杂,周期在6-12个月左右,主要包括:递件—土测—拆违—指介公示—权属报告—房屋测绘—签订出让合同—交土地出让金—领取新房本—测绘—过户。我是完整走了这样一个周期,对于普通人来说周期长得真是煎熬,期间多少辛酸泪、与中介的多次斗智斗勇。其中土地出让金是仅次于放款的大头,10平米大约20W;小中介除了佣金和吃买卖差价,还会收取不少帮办土地出让金的费用。此外还有房屋测绘、土地测绘费等费用。流程之复杂,用中介的话来说,和开发商从拿一块地到卖房走的程序是差不多的。小中介手上的房源,大量都是这种类型的。
另一种是已经办好新房本的,这个交易流程就简单很多,和楼房的交易差不多,多了拆除违建(去顶)、测绘环节,但没有贷款,所以整个周期很快,1个月左右就能走完。要在绿黄中介挂牌,必须是这一类型的房源,所以说在大中介购买风险极小,因为准入方面他们已经把关了,不符合过户条件的房源压根不能上架。
现在绿黄中介中,又出现了一些新情况,有些小中介也把办好新房本的房源放到了绿黄中介卖,名义上房主是个人,但实际控制房源的是小中介拿钱压的,有时候你根本见不到房主本人,只有代理人。这种情况风险也很大,因为后期交易中钱是打给房本上的房主,如果他和小中介出现纠纷,倒霉的是躺枪的买房人。
购买平房的第四条提醒,尽量购买在绿黄大中介挂牌的并且是房主本人房的房源,远离小中介。
  
七、平房交易避坑指南
套路1:网上看小中介发的平房严重低于市场价,但实际看完后想定,说刚刚被买走了。
原因:这个房根本不存在,他们想提价。
  
套路2:借口说业主有事来不了、不好沟通怕现场涨价,各种原因不让见业主,或者见的人根本不是房本上的业主。
原因:小中介的两头通吃赚差价,低价把房子收到,找到买家后把定金和钱再给原业主,高价卖房给你。这个差价,通常少则20w多则几十W。
  
套路3:平房9平米、甚至5平米都能落户。
原因:小中介手上拿钱压了几套这样的房,急需你帮他解套。至于过户后能否落户,这是你自己的风险了。强烈不建议购买10平米以下的房,理由前面说了,涉及孩子和这么大的资产,没必要铤而走险。
  
套路4:这套房价格特别低(通常低20-50),可以通过特殊渠道办房本,你不要问怎么办。
原因:小中介如果是真的给你办,很有可能是将一套平房分为两套房。具体的在这里就不公开说了,简单说这是法律禁止的,千万不要相信。
  
八、731后购房、六年一学位和多校划片的关系
这个很多人有误区,这里引用西城区教育考试中心2023年义务教育入学工作实施意见的原文给大家做个解释:
大家普遍说的六年一学位来源是这条:“(五)自2020年起,西城区对适龄儿童入学登记地址及就读学校实施记录,自该房产地址用于登记入学之年起,原则上六年内只提供一个登记入学学位(符合国家生育政策的除外)。学位占用后,六年内居住该地址的适龄儿童入学时,不再对应登记入学划片学校,全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。”
同时,“(六)自2020年7月31日后法定监护人在西城区取得房屋所有权证书的家庭,适龄儿童申请入小学时,不再对应登记入学划片学校,全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。”
也就是说,学区占用的和731以后购房落户的学生,都是以多校划片在学区或相邻学区内入学,两者完全一样。
购买平房的第五条提醒,购买学位名额占用的房与731后落户完全没有区别,都是多校划片。如果是转学和zb,最适合顶级学区里对口最差学校的平房,因为这样学区溢价最低。尽量避开直升校
  
九、总结
1.只购买已经办完房产证的10平米以上的私产平房。
2.尽量购买顶级学区的平房。对于小学或初中转学的、zb生购买顶级学区里对应最差小学的平房(比如金融街的华嘉小学、受水河小学),是否学位占用不重要。对于对应实验二小、宏庙小学这样的,不要买学位占用的。
3.不要盲目听信一些小中介的催促,要有自己的判断。
4.靠谱的还是绿黄中介这样的大中介。
5.即使在大中介,也一定要注意避开房源是不是业主的一手房源,很多其实是中间人要倒手赚钱。
6.一定要和业主本人直接交易,人与身份证要合一,不要相信任何七大姑八大姨的借口。除非你愿意多出几十w。
7.至少入学前1年起开始看房,尽早过户落户为安。

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