北京东城的平房值得购买吗？

安交楼盘解读——分司厅小学篇

多校划片之后，除非组织关系比较硬，不然片区下限校是首要考虑的，分司厅二流一类区重点，已经好过一些片区的上限校了。

楼盘排序由南向北。

东公街64号院：南北两栋楼，东城教委等宿舍楼，靠近交道口路口，不用走很深的胡同，多年前改造，现在维持一般，优点离学校近。

小经厂甲9号院；中戏宿舍楼，单独一栋板楼有院，但黑芝麻篇说过，中戏的几个宿舍楼都没有改造的。跟小学斜对门。历史单价一直高过周边几个小区，不懂，没改造还贵了。

宝钞胡同107号楼：印刷厂宿舍楼单独一栋南北，这小区没通燃气我们研究是因为在空后旁边，前两年改造后看着楼挺新，没有小区，过道》单元门，对了这小区没有自来水表。

分司厅11号楼：斜对小学另一个门，一栋5层小塔楼，已改造，但咋说呢。。大门左垃圾站右右卫生间。

京香福苑：03年纯商品房小区，三栋楼6、（无电梯）8、10层依次排列。都南北通透户型不错，缺点的话商品房来说管理相对一般。最近成交单价总价都有点支棱。

车辇店12号院：单独一栋楼京香配套回迁但也是写的已购公房本，税少能高贷。有电梯只8、10层停，回迁房理解一下。户型上楼龄新就代表有厨房卫生间大一些及要有单独客厅的设计理念了。

安馨园：安交商品房里的一把手，管理环境都能感觉出用心理，6层板楼带电梯，多是140左右两居室，两居室就有点尴尬。

琉璃寺：一栋楼两个单元，也是大门洞里面一个小楼，位置有点深，其中一家发生过着火事件。

净土胡同5号院：各大部委宿舍，都是一梯两户2层板楼，大户型1层占院2层高挑高。苏式结构（=楼龄老）净高3米5。这个小区综合各种因素来说，碰有缘人。

花园胡同：一个胡同边不近有两栋楼，1/16号楼，都是单元直接从胡同进，环境谈不上，16号楼有鸽子，不过价格合适的话该入还是入。另外还有红10跟灰10号楼，类似筒子楼，还是看价格情况。

花园胡同8号院：算是分司厅片区公房里面比较好的小区，三栋楼，两栋改造了，还有一栋楼龄新点没有改造，安定医院的宿舍楼，有点环境，院里不让停车。

朗家胡同13号院：虽然以院命名，但三栋楼各走各路，两栋早年改造过，最新的一栋97年的反而没有改造过。这栋楼在安交来说除去03年的商品及回迁算是最新了。物资局宿舍。

东城最好的片区，安交，总共4所小学，没有渣小，像府学就不用说了，百年名校，府学和分司厅都是有金帆艺术团的学校，府学是管乐、书法、分司厅是话剧。黑芝麻也是百年老校，北京市重点小学。唯一一个稍微弱点的方家，还100%直升五中分，更是一票难求。另外，府学虽然有ZB，但是比史家少很多，对老百姓友好。

这两年，安交大概率都是片区内互相调剂，甚至安交还能收其他片区的调剂。这主要是因为安交片区房源少，平房少，户数密度低，学位充足。

有个别有工居的非京籍调剂到了景东的灯市口，也是区重点小学，在这里说一句，东城对非京籍确实比西城友好多了，西城的甭管您是有房没房、有工居没工居都只能去渣小。

小升初是安交片区的重头戏啊，安交9所初中，优先发展校，俗称坑校，只有一所65中，这是下限。

这其中，东城初中排头兵是安交属地小，同时，一中和五中分，实行一体化办学，是混合分班的真一体化。因此，一中和五中分，分别给出88和133个名额，可谓进入一梯队初中的比例非常高。

第一梯队初中171中学也给了67个名额。普校21和22中也是一体化办学，22中虽然比不上171，但是近几年也是有60-70%的比例考入优质高中的。

而坑校65中2022年有212个派位名额，在一派、二派消耗掉一些，预估到三派应该有160、170个名额，这么算下来的话，安交片区三派掉坑的几率在整个东城是最低的，大概不到30%。小学没坑，初中坑小，这就是安交学区火爆的核心，然而安交房子还有另一个优势。

安交平房多，300万左右上车，门槛很低。楼房的话，一居室占坑房650万以内，50-60平的两居室大概800-900万，价格其实基本跟德胜、月坛差不多了。

安交的房子以80年代居多了，比如方家片区的永康胡同5号院；分司厅片区的花园胡同8号院，都是成交比较大的小区。

新一点的也就府学片区的交道口东大街、香儿胡同、土儿胡同这种回迁房，单价在15-16万之间，70平米小两居1100万-1200万。

另外还有一些2000年的商品房，主要是京香福苑、宝钞院、安馨园的大户型，单价15-16万，面积100-200平米，这种改善房就不如占坑房好卖了。

为啥安交片区的占坑房是买得最快的？房产老中医个人观点，单看平房的话，性价比是很高的，以300多的平房标的来说，总价低，片区房源少，学位充足且小学均衡，起码2025年之前，安交性价比是更高的。

以下是房产老中医整理的平房：

安交学区有“东城老大”之称，21年整体比较安全，1911后被调剂的案例大多出现于方家胡同小学和府学胡同小学，调剂校主要是黑芝麻胡同小学，勉强没出区。

府学小学：一共有四个校址。一年级是在十四条西口，二年级奇数年在美术馆后街，三年级也在这。偶数年的二年级在香饵胡同，三年级同。高年级在府学胡同的本部上学，重要说明：府学的美术馆后街及什锦花园随安交派位。

方家小学：教学质量一般但胜在100%直升5分——东城最强初中，五分对于方家小学六年级就已经介入管理。

黑芝麻小学：是传统重点校，重点说明：织染局校区随安交划片。

分司厅小学：教学质量不错的，能收的学生也多。20年的时候接方家的调剂，21年接受了一些外区调剂。

而黑芝麻成为府学、方家的调剂校，所以从调剂排序上来看，黑芝麻会比分司厅的教育质量要好一些。

除了小学教育质量都不错，它的派位也很强，21年预估的毕业生，分司厅6个班，黑芝麻6个班，府学12个班，织染局3个班，一共是27个班参加派位。这27个班级的孩子竞争五分（五分和一中一体化，相当于一个学校）、二分、171、东直门325个派位，而且由于五分是属地校，所以一中+五分给安交的名额非常多。