首次置业需求缩水，小户型供应过剩 二三线城市房地产失衡
本轮部分二三城市楼市的回暖，呈现出与过去不同的新特征。
“长三角、珠三角周边的不少二三线城市共同面临的问题是，由于当地产业转型升级不成功，高端人才流向一线城市，中低端人口返乡，人口流失问题逐年加剧，致使这些二三线城市楼市后继增长乏力。”睿信管理咨询总裁薛迥文告诉记者。
中原地产近期发布的一份研究报告认为，结合人口发展趋势及结婚登记数据，2013年成为首置刚需最高点，随后十年时间首置需求将持续萎缩。
结构性失衡
以珠三角地区较有代表性的东莞、佛山为例，从成交分布来看，这两地靠近广深区域的楼盘，借助外来购房者回暖明显，但远离广深区域的项目，当地购买力则开始出现不足。
中原地产东莞研究总监车德锐告诉记者，靠近深圳的凤岗镇往年成交量在东莞只能排在八九位，但今年跃升第一。除了临近深圳的片区，东莞很多区域仍是不温不火，尤其是远离深圳的几个城区内，首次置业的刚需购房者明显不足。
碧桂园集团内部人士表示，佛山全面放开限购后，四五月份的成交量上升了40%-50%，但成交主要依靠广州、佛山交界区域的楼盘。因交通便利，越来越多广州的上班族选择在价格更低的广佛交界处置业。
“东莞城区项目在今年开年后大多面临找客户难的问题。”车德锐说，过去几年中，楼市政策主要倾向于支持刚性需求，这导致市场上90平米以下小户型供应量大。但现在本地购房者的基本居住需求已经处于饱和状态，面向刚需的中小户型出现滞销。
“此外，由于近年来房价上涨过快，90平米以上的大户型住宅总价过高，使得大户型房源成交放缓，因此不少开发商将原有的大户型分割为小户型出售，也造成了房源结构供应不均衡。”广州一本地开发商告诉记者。
在今年3·30政策出台后，大量改善性需求入市，这使得100-130平米房源的需求量猛增。
“目前刚需产品已出现了供大于求的局面，尤其是保障性住房范畴的不断扩大，导致部分城市产品结构失衡，因此我们自身的产品线已经开始向改善型调整。”北京一大型全国性房企负责人指出。
以东莞为例，目前东莞首置刚需购买比例仍然占市场主流，但改善性需求则逐年持续上升。以115-145平米的房源为例，这部分房源的成交量在2013年下半年占总成交量的11.6%，2014年上半年则上升至15.8%，今年上半年占比达到16.7%。
而远离一线城市的二线城市中，楼市的这一矛盾则并不突出。
湖南中原资源中心总经理陈世霞对记者表示，长沙不存在供求结构失衡问题，各种户型的供应量都比较大。一位长沙开发商称，成交回升主要在于政策刺激带来的改善性需求入市，带动整个市场回暖。
不过，此轮楼市反弹的持续性还有待观察，来自长沙市住建委的数据显示，1-5月长沙市新建商品房网签面积865.99万平方米，比去年同期增长33.91%。但5月下旬以来，长沙新房市场回暖势头并没有出现预期中的持续攀升，长沙楼市成交量环比连续三周下滑。
人口大拐点的冲击
“改善性需求释放是政策放开的结果，只能短期提升成交量，但这无法改变刚需持续缩减的趋势。”薛迥文对记者说，现在大多数二三线城市面临的问题是“后继无人”，一个是因为人口结构发生了变化，另一个是人口增量在减少。
陕西、湖南长沙等多个省市统计局发布的2014年报告均称，当地正面临城市常住人口增加趋慢、老龄化进程进一步加快、人口红利消失、劳动力不足的问题。
以婚龄人口为例，第六次全国人口普查数据显示，我国20-39岁年龄的人数在2015年后出现明显下行趋势，预计全国新结婚对数将从2013年的1350万对，逐年下滑至2020年的800万对，年均增速为-7%。而结婚置业则是商品房刚性需求的主要构成之一。
“限购限贷放开后，之前被压抑的需求释放了，促使杭州成交量回升。”克而瑞华东区副总经理高院生告诉记者，只要成交量起来，投资需求也会随之带动起来。但浙江省各城市普遍问题是新增人口不足，核心产业如外贸一直在下滑，创富主体不是新兴科技产业。
“比如宁波本地人购房之前几年被严重透支，而外来人口有限，就存在购买乏力问题。”高院生指出。
国泰君安分析师认为，从2014年起，房地产长周期拐点已到，市场短期回暖难改行业长期下滑趋势。
“在政策刺激下，很多地区的投资性需求再次释放，掩盖了人口危机问题，改善性需求在集中释放后，市场需求后继不足，真担心这是市场最后一次疯狂。”东莞本地一位不愿具名的房地产业内人士担忧，一旦宽松的货币政策以及股市财富效应退潮，楼市又将是一地鸡毛。