在新西兰这5种房子不能买,只说这一遍 - 小众知识

在新西兰这5种房子不能买,只说这一遍

2013年01月27日 14:18:05 苏内容
  标签: 新西兰/房产
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许多华人同胞,特别是那些留学生或者刚移民来新西兰不久的同胞,对于在新西兰购买房产缺少足够的了解。

在看房时难免会错过很多隐患,容易买错房。

买房时考虑的因素很多,例如城区,街道,校区,价格,地势,甚至讲究一些的同胞还会研究风水等等因素。

但有些房子,无论价钱有多少优惠,看起来有多便宜,感觉有多值,都不建议买。

这些房子的缺点可以说是几乎无法改变的硬伤,自住也许忍忍就能克服过去了,但是如果是投资的话,这些硬伤不仅影响房子的升值潜力,还对其出租收租的属性产生影响。

接下来,就为大家盘点五种一定不能买的投资房产:

一高压线/变压器

离高压线和变压器太近的房子,通常价格卖不高。虽然意味着可以低价入手,但是作为投资房,招租困难,出手困难是购买时必须要考虑的。

图:谷歌街景

如果高压线在房子头上经过的,变压器就在家门口的,那就更难卖好价钱了。

市场不好时,这种房子会相对需要长时间才卖出,价格就更别谈了。

如果是出租房,很多租客会介意高压线和变压器。

虽然从理论上讲,很多科学家和专家都证实说高压线和变压器对人体没有伤害。但大部分人都会觉得有害,这样一来,无论是自住还是出租都会受到影响。

一般来说,这些电力设施在很长一段时间都不会发生变化,所以期待高压线入地下的屋主可能得有的等了。

二铁路/高速公路

铁路和高速公路相比上面的高压线和变压器来说,通常没有那么显眼,但是对于房价的影响还是很明显的。

图:谷歌街景
图:谷歌街景

铁路运行的震动和噪音对于周边的居民影响还是很大的,尤其是新西兰的房子大多是老旧的木头房子,重型的货运火车一过,家里就像地震一样。

对于自住买家来说,为了房价便宜,交通便利,忍忍就算了。但是对于投资者来说,噪音和震动意味着租金打折,便宜的租金吸引来的通常都是素质相对较低的租客。

相比铁路,随着奥克兰人口的增长,高速上的车流量出现了显著的增长,由于老旧的木头房子隔音通常都不太好,车辆的噪音很容易对房屋里的住户产生影响。

试想下你休息时想在花园里坐坐静思,但旁边高速上车来来往往,你还能静下心来吗?

所以,尽量避免靠近铁路和高速的房产作为投资房,具体要多远,通常以非繁忙时段听不到噪音为最佳。

三悬崖房

奥克兰的悬崖房不多,一般都是海边的豪宅,所以其实市场上可以选择的并不多。

奥克兰海湾的悬崖一般都是由Siltstone粉砂岩和Sandstone砂岩形成的。

粉砂岩和砂岩会随着时间和天气侵蚀而影响悬崖。如果买到海边悬崖上的豪宅,但悬崖的土质会因为时间不断的流失,目前影响比较大的主要集中在东区和北岸的部分豪宅区。

一旦悬崖的土质开始不稳定了,通常问题不是房屋结构受到影响,通常意味着房子失去修复的价值。

最近的案例则是基督城东面山崖上的房产,受地震影响,房价受到了很大的打击。

四低洼地区房产

奥克兰是环海城市,而且冬天雨水多,所以买房别买太低洼的地方。尤其是随着气候的变化,海平面上升,极端天气出现的频率也在增长。

图:WALLACE FAMILY

沿海的地区海水会漫上来,远离海边的房屋也会受到洪水的影响。

今年早些时候,奥克兰市议会发布了一项针对全市数十万物业的调查报告,根据统计,随着气候的变化,目前奥克兰有13.7万套物业存在着发生洪灾的风险。其中,有1.6万套住宅的一层将可能被洪水淹没。

奥克兰如何查询房屋是否存在被水淹的风险?

在奥克兰市议会制作的Geomap上,就可以查询房屋所在地是否有海水侵蚀,洪水侵蚀等信息。

五漏水的Plaster房

由于众所周知的原因,新西兰政府在上世纪最后十年和本世纪的前几年造就了一大批漏水的Plaster房产。

building code建筑规范被政府错误的放松了

不漏Plaster房产看起来确实高端大气如上图,70-80年代有许多Plaster的豪宅住起来也确实很爽。

然而,那十年间(1992-2004年)没有墙内的透风层cavity,框架木头没有进行防腐处理的Plaster房产在维护和保养不当之后很容易变成漏水房。

图:漏水Plaster拆开外墙后

一般漏水房墙内渗水通常不是马上就能看到的,等看到渗水现象时通常已经太晚了。

最常见的修理办法就是把漏水的外墙和阳台拆掉,然后换成weatherboard外墙。但是通常拆开外墙才会发现,维修的费用会超过拆除旧房并新建的价格。

图:谷歌街景

最经典的案例莫过于Symonds St上那一排公寓建筑,房屋发现漏水问题,屋主们均摊成本去维修外墙,拆开外墙发现了更多问题,屋主只能忍痛接受拆除房屋并重建的方案。

房哥认为,非敏感年份的Plaster房产本身是没有什么问题的,自住也很适合,但是投资是另一个逻辑。房哥建议在进行Plaster房产投资之前需要多多考虑,尤其是银行愿意贷款吗?

对于敏感年份,已经开始漏水的Plaster房产来说,除非你是建筑行业的资深人士,投资这样的房产,需要承担的风险通常是超过了回报的。




如果你曾经计划在新西兰买房,或者你已经在新西兰买了房。

那你一定听说过漏水房。

这一场持续了十几年的大难题主要围绕着“Plaster材质”的外墙产生,是不是别的材料的外墙就可以高枕无忧了呢?

房哥曾经以为只要不碰Plaster,就不会遭遇漏水房,然而还是太年轻。

最近一段时间以来,另一种外墙材料的漏水问题也正在受到人们的重视。

那就是

“Shadowclad”

 

什么是Shadowclad?

看起来同样看起来是一块块木板,Shadowclad与常见的Weatherboard有什么不同?

 

带着问题,房哥咨询了大卫房屋检测的政府注册LBP、银行认可检测师 David Wang。

David表示,Shadowclad是本地Carter Holt Harvey公司制造的一种木制合板外墙板。

大家一般说的Weatherboard都是由使用原木制成,而Shadowclad是胶合板(plywood)的一种,由更薄的木板片加胶后压缩而成。

 

如果不知道这种材料存在漏水风险,房哥觉得这种材质的外墙还是很漂亮的。

Shadowclad怎么了?

上Fair Go节目

 

图片:Fair Go节目Facebook页面

早在2014年这种材料就已经上了新西兰版315节目“Fair Go”。

当时使用了这一材料的屋主认为使用Shadowclad材料作为外墙会导致房屋质量问题(漏水)。

新西兰教育部起诉

 

图片:NBR

除了屋主的抱怨,大量使用这种材料的其实是新西兰教育部。

1400所学校中有5000栋校舍受这一材料的影响,后期维修费用更是高达13亿纽币。

再被媒体曝光

 

今年五月,Steve Kirby向媒体表示,这套他于2010年购买的房产,表面上看起来挺好,其实问题多多,让这对退休夫妇面临着数年的大笔维修费用。

 

“它们已经弯了,还在把钉子带出来……你只能不停地把钉子钉回去,但要从根本上解决问题,只能重新把外墙做一次。”

 

而一切问题的根源都在于Shadowclad这种材质。

面临集体诉讼

 

律师 Adina Thorn

最近一段时间,专注于房产质量问题纠纷的Adina Thorn律师行就已经开始征集业主,准备集体诉讼。

 

不知道Adina Thorn律师行是干什么的?

房哥其实去年就分享过他们最近的集体诉讼案。

传送门:

专家怎么说?

 

David Wang表示,其实华人朋友对于这种材料不必太过担心。

因为这种材料的市场认可度并不高,就他检测房屋的经验来看,奥克兰并没有太多采用Shadowclad外墙的民宅。

除此之外,也有业内人士表示,采用Shadowclad外墙的民宅通常还会遇到另一个问题那就是以次充好。

Carter Holt Harvey 公司还有一款类似的外墙材料 - Utilityclad。 这种材料的性质比Shadowclad要差一个档次,所以并不能用于人住的建筑,而是用于例如农舍,工具房,花园房等防水要求低的建筑。可某些承包商,为了降低成本,把Utilityclad刷上油漆代替Shadowclad。

房哥觉得,对于购房经验较少的读者朋友来说,买房前做一个房屋检测还是很有必要的。

对房市有影响吗?

腰斩哥

归根结底其实都怪市政府对于建房工程的监管不力。

这些年来豆腐渣工程泛滥!大几十万上百万的房子说漏就漏了,买房还不如租房划算。

做房东还要负责修房子,本来贷款都要还不上了,哪里来钱修,没钱修只能卖房!房价肯定要腰斩了!

我觉得还是租房好!

当然,市场上还有另一种声音。

要涨哥

近些年来奥克兰豆腐渣工程真的是越来越多了,能买的房子越来越少。

以前只要看地段好就行,现在还要追求质量好。不仅Plaster不能买,现在这种看着像Weatherboard的也不能买了!

能挑的房子变少了,买房的人还在增多,房价肯定要涨了!

你是怎么看的?欢迎在评论里与房哥互动。



内容由金松鼠小乔,逸居新西兰提供


近日有房产专家表示有越来越多的奥克兰买家在买房前没有进行足够的检查。人们买衣服常常还要仔细端详,确认没有质量问题才买单,买房不检查,这可能吗?

事实上,屋主与买家协会(Homeowners and Buyers Association)主席John Gray表示,随着奥克兰房市的火热,无条件买房并且不做房屋检查的人越来越多。



5 月5日公布的QV数据显示,奥克兰房价在过去的12个月里上涨了16.5%,许多买家为了能在第一时间抢到房,放弃了许多检查。

这样一来,许多让人头疼的漏水屋就钻了空子。那么如果真的发现是漏水屋,是否就因此而放弃出手一个自己心仪的房子呢?小乔带您一探究竟。

说到漏水屋,就不得不提到几种与漏水成因息息相关的外墙材料:

木制外墙板(Weather Board)
水泥纤维板
水泥外墙板 (俗称的Plaster)

其中水泥外墙板这种外墙材料最常被人误会:

 

误解一:只要是水泥外墙都容易漏水

 

误解二:水泥外墙板的屋子一旦有漏水迹象,就无药可救、敬而远之

事实上漏水的概念并不是人们认为的这样简单,人们对于plaster外墙的成见也是因为:

1
人们对于plaster发展史的不了解:

1990年以前:
plaster广泛应用,并无不妥,也没有漏水问题的困扰

1990-2003年:
法律放宽对于木材处理的要求,因此建商大多数用未经处理过的木头来节约成本——而这种只进行烘干处理的辐射松可直接导致木头因潮气、腐蚀、生虫等而漏水,甚至对房子的结构安全都会构成危害

2003年底:
Timber and Wood-based Products for Use in Building,规定必须要使用处理过的辐射松做外板的梁结构

2004年中:
建筑法再修正,屋顶要有十五度以上的角度,以便快速排水,并且要有通风的空隙(Cavity System)等


因此,2004年中以后的建筑理论上来说都应是按照新的标准建造,管理严格,plaster都应具备通风系统、木头也应当是做过防腐处理的,可以放心购买。

2
人们对于Plaster漏水的原因及修复方法不了解:

 

Plaster坚硬、不容易热胀冷缩,因此接缝处一旦出现裂纹就容易漏水。

定时保养、堵上裂纹并刷漆即可修复。

 

Plaster外墙,门窗是铝合金材质,风容易把水吹进窗户接缝处,造成漏水。

加装挡雨板(flashing),窗户上挡雨的倾斜长条铁片,自然不会有雨水吹进接缝造成漏水。

 

阳台正面有金属扶手直接插入外墙,容易有漏水隐患,阳台下面是房间,漏水会顺着框架蔓延。

定时保养,或避免阳台下面是房间的这种户型。

 

外墙渗水,导致木框架及保温棉含水量增高,从而进一步导致漏水。

这种情况一定要有cavity系统(通风),肉眼判断如果外墙和防潮纸(building paper)间隔着约6厘米的距离,并且用手触摸下面有坚硬的导水槽,则是有cavity系统。

如果是软的,有可能是泡沫的外墙系统(polystyrene with cavity),这种外墙对渗水也有很好的防护作用。

事实上花个几百新西兰元请专业的房屋检测员用湿度计测试即可得知房屋的潮湿渗水情况是否严重。

Plaster实际并没有我们想象的那么糟糕,许多买家没有时间研究漏水的真正原因,道听途说,因为不了解而害怕,因此导致错过了一些好房子。

小乔温馨提示:


 

目前房源渐少,拍卖市场火热,很多好房都在房子刚一上市甚至还未open home的情况下,就被提前售出了(sold prior),这种情况下可能根本来不及做房屋检测,那么找一个有经验、对漏水屋材料有了解的人来辅助,就至关重要了。

 

为了在火热的房市抢得“一席之地”而疏漏了检查房子质量,买到了不可修复的漏水房,得不偿失;但是过度反应,因为表面的一些渗水问题而小题大做,错过好的房源也是非常可惜。

 

对于身在新西兰的买家,都不一定了解漏水屋的全部成因以及解决办法,何况远在海外的投资者,因此,一个负责、专业的买方代理就至关重要了。



Plaster = (潜在)楼水房的概念早已经深入人心了过去的PLASTER容易漏水,那个时候外墙没有CAVITY,而且FRAMING的木头都是没有化学处理过的,所以很容易漏水,然后导致木材腐烂。但是现在新的Polystyrene Insuclading都有20mm的CAVITY,再加上木材都处理过,是不会漏水的。纽西兰的民宅,以现在最普遍的各种外墙建造方式,几乎不可能做到100%不漏水,关键是如何让渗漏的水不接触到墙体结构,安全快速的流走,残留水分也能很快干掉,这就是cavity的作用。04,05年后的房子,不应该谈cavity色变的。专业的话,你应该叫它Hardie Board或Hardietex,现在的产品名称叫monotek。90年代漏水屋99%是它。没有Insuclading这个名称的,Insuclad是Nuplex公司的品牌,我们俗称泡沫外墙的一种。实际上,撇开好恶,泡沫外墙是蛮安全的,至少它开裂的可能极小。外墙砖或水泥砖上的plaster,只是一种finishing,它和expose或光刷层油漆没什么区别,各人喜欢了。还有种蛮广泛的plaster,Stucco(又称solid plaster),个人认为是一种很不错的外墙,但施工方式很重要。要辨别何种plaster,不需要敲打听声音的,2米之内就看出来了。当然,对于外行人来说,听还是看,都不简单的。


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