REITs是什么？
从国际范围看，REITs(Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金)的定义，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
但REITs不是金融机构，也不是信托，而是通过公司或商业信托的组织形式实现的完全以特定资产为载体的集合投资计划。
REITs是房地产资产证券化的过程，是资产证券化的一个分支，是一种大众投资者持有大型商业物业的一种产业投资基金。
通俗地说，投资人通过购买“REITs”，就可以持有个人能力所不及的大型商业物业，这相当于大家把资金汇集起来共同当大型收租物业的业主。“REITs”委托有经验的管理机构管理和经营物业，每年将收益返回给投资者。由于采取公开募集，并发行上市交易的收益凭证的形式，所以被定义为大众投资工具。
REITs通过投资组合实现收益，REITs选择已开业的、处于收租状态的大型商业物业，实现投资者长期持有，专业化管理，一般以大型连锁机构的长期租约为固定回报的依据，实现投资回报。
REITs从上世纪六十年代初开始在美国兴起，至今欧美及亚洲的较发达国家和地区均设立了REITs。在美国约有300个REITs，其总资产超过4000亿美元，近2/3在国家级的股票交易所上市。
在发达国家和地区，REITs一直是分散投资组合风险的有效途径，据统计，美国REITs的平均股息收益率为7.3%，高出10年期美国国债350基点；澳大利亚REITs的平均股息收益率更高达7.6%；新加坡REITs平均收益率则在5%—6%之间。通过投资REITs，投资者可以实现其分享房地产业高速成长的巨大收益。
从本质上看，REITs属于资产证券化的一种方式，REITs典型的运作方式有两种：
其一是特殊目的载体公司(SPV)向投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等大型收租物业，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息；
其二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式。
房地产业和稀缺资源土地紧密关联，历史数据已经表明，房地产业是容易积累财富的行业。房地产投资开发需要大量资金，一般大众投资者很难参与其中，作为一种集合大众资金，专业投资房地产的证券化的投资工具，REITs为投资者提供的是以较低门槛和较高流动性投资于大型商业物业的投资机会。
同样，REITs也向不动产的持有者提供了这样一个机会：将沉淀于不动产中的资金的一部分或者大部分进行变现以投资其他的投资机会；同时剩余部分的所有权，以证券化资产的持有形式，其流动性相对于直接持有不动产大大提高；而且还将获得剩余部分的所有权所带来的不动产长期经营过程中产生的收益。
发展REITs投资，有利于大型商业物业投融资机制的全面创新，实现商业物业资产社会化管理专业化
REITs不是什么？
REITs不同于一般的信托产品：一般信托产品是高端金融产品，其募集对象是特定少数投资者，一般是机构投资者。而REITs就是一种集合投资基金，募集对象是特定多数投资者，是一种大众投资理财工具。
REITs具有鲜明的特征。一般是一种开放式的共同基金，资金来源多是公募形式，以成熟的商业物业为主，对投资对象（限制开发项目）有限制，甚至地域有限制。每份房地产投资信托凭证都代表对某个物业一定比例的所有权，有固定资产作后盾，因而也较容易用于质押或担保融资，收购物业需要具备独立法人资格。
REITs不同于传统股票证券：传统股票证券是企业上市，投资者收益依赖于上市企业的业绩和市赢率，在目前中国股市低迷无序的状况下，中小投资者的利益没有保障。而REITs投资于特定的有稳定现金流收入的大型商业物业项目，但不是投资于房地产企业。
REITs投资者，买的不是房地产上市公司的股票，而是优中选优，把已开发好的项目中成熟的、有稳定现金流的项目挑出来作为投资产品，然后长期持有，以获取租金作为投资回报。不仅有物业回报稳定、风险较小的优点，而且按年度分红使投资者能拿到现金收益；兼有物业升值较快，使投资者权益稳定上升的好处；还有便于监管、可以有效避免上市公司“黑箱操作”的好处。
REITs不同于传统产权式商铺的分割发售：购买传统产权式商铺，动则十万、几十万、上百万，只有一些专门的购铺团才能涉足。作为一般家庭无法涉足大型商业物业的投资。中小商铺投资者呼吁“门槛”更低、投资收益更有保障的投资工具。
传统产权式商铺运作模式，是我国商业地产发展过程中，解决长期经营和短期资金开发变现的一种企业融资行为，起到了一定积极作用。但也暴露出明显的结构性缺陷。
主要反映在，一些开发商实力不足的情况下，将商铺分割销售后，使很多商业地产项目在投入经营后快速暴露经营管理跟不上的问题，也有的甚至难以为继。
在法律层面，传统产权式商铺大多以售后包租等形式发售商品房，存在的主要问题是，开发商以未竣工商品房变相融资，将商品房屋为担保取得银行贷款，同时在经营管理上不能保证项目进程后按合同要求兑现回购或支付回报承诺。
国家建设部明文规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”就是针对产权式商铺存在结构性缺陷采取的监管措施。
产权式商铺的成败完全依赖于开发商的实力和物业返租或包租的后期经营状况，有的还必须要投资人自己参与经营，无长期稳定的收益保障。而REITs是以债券化的投资形式，将资产证券化权益化，设立投资基金权益凭证，物业发展商通过让度产权从而获得发展资金。投资者通过购买“REITs”股票或权益凭证，成为该REITs物业组合的共同持有人。
REITs不仅是投资大型优质商业物业，还包括投资知名连锁品牌商家和专业管理团队的高效运营带来的长期稳定的租金收益，这些都大大降低了投资人的风险。
REITs所具备的“投资门槛低、投资风险小、回报稳定、变现性强、长期增值”五大特性，使之成为普通家庭理想、安全的理财投资产品。
长期来说，REITs通过物业类型、物业所处地区和资产类型的组合打包，能有效抵御市场变化和通货膨胀变化。REITs严格限制基金管理人把资金投向非收租物业，不允许用于投资其它在建项目，这就相当于“只允许买正在下蛋的鸡”，规避在建项目的不确定性风险。
REITs带来什么？
“REITs”委托有经验的管理机构管理和经营物业，每年将收益返回给投资者。这种基金还可以在股票市场进行自由交易，具有很好的流通性。无论是从搞活我国资本市场的角度，还是从减少通货膨胀压力的角度来考虑，这都是一条可行之路。
REITs不仅能改变开发商单纯依赖银行贷款的现状，也能给居民投资房地产提供更好的途径，和现在依赖银行贷款的房产投资形式相比，REITs独具魅力：
收益率高：按照有关法律规定，REITs净收益的90％以上都必须以分红的形式返还投资者。
安全性好：投资者能够在北京、上海、武汉各拥有几平米的物业，既降低了投资门槛，又规避了地域风险，否则房地产投资始终是一小部分人的高风险投资。同时，REITs与股票市场相关度很低，1991年至2002年，美国投资地产基金和投资标准普尔指数相关性只有0.26％，从而帮助投资者对冲资本市场上的风险。
可变现性好：REITs可以公开上市，实质上是一种房地产证券化产物，使房地产这种不动产流动起来，便于投资者参与或退出，比直接介入房地产交易方便得多。
随着2006年我国金融市场对外全面开放，国际REITs纷纷投资我国优质商业物业，而境内大型房地产开发商，如万达、华润、越秀等纷纷将旗下资产推向香港、新加坡REITs交易市场上市。相信随着我国自己的REITs上市，境内普通百姓将很快可以通过购买REITs，实现投资商业地产，分享REITs红利的梦想。而保险公司、社保基金、企业年金、银行基金和养老基金经过几年的大力发展，已逐渐成为市场上颇具实力的机构投资者，REITs收益高，风险小，回报稳定的特性正好满足机构投资者的要求。
对于房地产开发商或不动产持有人而言，REITs开辟了一条新的融资渠道，将资产证券化，彻底改变了传统复杂的信贷开发模式，使大众投资者拥有了大型商业物业的投资权力和权益，使优质的商业地产集中到优质的开发商和专业的资产管理及经营管理机构载体（SPV），全面优化了商业地产开发的资本结构、降低债务、增强了资产流动性，并极大的提高了股本回报率。由于REITs进入到投资基金的专业管理，改变了传统短期信贷发展模式，分散了房地产市场的金融风险，为中小投资者提供了参与房地产投资的机会，发行“REITs”将使中国资本市场重新活跃。