房贷申请公积金贷款120万流程全攻略

第一步，您先确认自己能贷款120万元。

市管公积金的计算器在这里：

http://www.bjgjj.gov.cn/wsyw/jsq/cygj.htm；

国管公积金的计算器似乎没更新。但因为国管政策只会惠及一部分账户余额充足的缴存职工，所以账户中只有小几万元的粉丝们，还是不要试了吧……结果不会那么美好。

这几天【京房字】后台收到9个类似案例，都是夫妻双方买商品房，一方市管不够12个月，一方国管很牛，问能不能贷市管。抱歉，这不能。不过您可以跟开发商商量，如果距离封顶还比较远，您试试能不能等到满12个月再申请公积金。

继续说，除了要满足首套房，非政策房不超过90平方米或者就是政策房这概念之外，单身市管公积金月缴存额个人部分只要在840元之上，夫妻双方个人部分之和只要在971元之上就能贷款120万。

特意说明：夫妻双方个人缴纳部分这里，市管可以和国管、中直、铁路公积金合并计算，但是不能和外地的市管合并计算。如果媳妇缴纳300市管老公缴纳700国管，那么可以申请到120万的市管公积金。如果媳妇缴纳市管300，老公在外地缴纳公积金，那么无论多少都不能合并计算。

国管虽然也能和市管合并计算，但是国管是看国管余额的，所以光看缴存也没太大帮助。（总的来说国管就是没太大用）

第二步，买房，办理贷款手续。（这里仅限于新房，二手房在此文后方；不过也建议您先读完前方这些内容，再去看二手房的提示）

这里就要分着说了，公积金中心发布的文件说的是“从1月1日起施行”，其实没有明说这到底是什么的起始点。从去年12月31号晚间开始，几个渠道就反馈上来不同的意见，有些说是从提交材料的时间开始算，有些说是从面签时间开始计算，有些说是从放款的时间开始算。

【京房字】听着几方各说各的，最后得出的结论是——至少这1月1日起的日子不是从您买房网签开始算的，所以就算是您去年买的房，去年就签好了购房合同，跟这个120万的起始点也没有关系。（很多同学都松了一口气吧）

但是有同学肯定会提问了——我的购房合同中已经给组合贷/商贷划勾了，现在要改成纯公积金/组合贷，怎么改？

这其实并不难。您拿起电话，跟开发商说，我想改，很多购房人都想改，麻烦您做个补充协议吧。没错，补充协议就行，别听代理说要撤网签什么的，没那么麻烦。

如果开发商磨磨唧唧不愿意（请注意，这要是开发商，而不是他们代理什么的，最近代理不靠谱的太多，有粉丝跟我们反映很多自住房代理直接上了实习生，层高净高分不清楚，窗户长宽闹不明白），您就跟他好好说说：如果改成纯公积金，钱是一次到达他的监管账户上的，对他来说并不麻烦；而且就算是改组合贷，那么肯定会出现一些因为商贷部分太少而被银行拒贷，购房人要补首付的情况，这钱也是直接刷到他的资金监管账户上的。虽然监管账户上的钱要按照施工和交房、办房产证节点提取，那也是落袋为安啊。

如果是纯商贷改公积金组合贷，尤其是改国管公积金组合贷的话，那么这个就得商量了。按照现在的政策，开发商不得拒绝公积金，但是没明文说过开发商不得拒绝组合贷。由于国管公积金的特性就是封顶之后再提交材料走审批流程，商贷部分会等到国管批贷之后才办理，所以会更晚。这样就拖延了开发商的回款时间。如果是这方面的情况，【京房字】建议粉丝们多打打电话，多商量商量，记住这是“协商”，不是“维权”。

在这个环节上，惟一的风险点是纯国管改成国管组合贷，但考虑到这次贷款上限是上调，因此这种情况应该不会出现。如果有粉丝出现这种情况，小窗给我们，我们单独回答吧。

补充协议签完了，那您就可以踏踏实实进入跟公积金中心或者是代办对接这个阶段了。当然，按照我们之前推送的《关于公积金新政的核心问答》和《公积金中心释疑贷款新政》，您最好在决定那一刻，就给公积金中心啊，代办啊打一圈电话，说您要改额度。

在这个环节里，代办肯定也会来那一套，就是说什么不好改啊，很麻烦呀啰啰嗦嗦一大堆，直接把补充协议给他们看就好了。（不过到他们能对话的时候，估计开发商也跟他们打过招呼了）。

另外，在这个环节，有些代办会卡着说您原来签署的就是80万，不愿意给您调。在过去几个月中，【京房字】也陆续收到不少粉丝投诉，说有的批高了就能改，有的批高了就不能改。这里头又分三种情况了。

第一种，您是除了这部分公积金以外，其他都首付的购房人；比如200万的房子，您原本批了80万公积金，现在批了120万，您想退首付。那么这种情况，除非开发商从别的地方给您周转钱过来（这基本是不可能的，对于普通购房人建议就当没这种情况吧）先垫着退给您，否则您的首付款是进入资金监管账户的。资金监管账户，除了您退房之外，其他的是退不出来的。

第二种，是您提高额度后，商贷就不够最低贷款额度了。比如200万总价的自住房，您申请了104万的公积金和36万元的商贷，但您原来委托的那家商业银行最低额度就是30万。如果您改成120万贷款了，那么商贷部分就低于30万了。在这种情况下，您可以更换商业银行，找找跟这个项目合作的其他银行，或者直接把那20万补首付。如果是补首付的话，开发商一般是欢迎的，所以就跟代办关系不大了。

第三种，就是您跟代办可能呛呛起来了……其实您第一次买房，心里没底也正常，咱有理有据、好声好气的，问题应该不大。

然后对公积金中心管理部。公积金中心各管理部的口径一度很混乱，当然最乱的就是关于1月1日起始点和手续办理点重合的认证上。其实这个最好办，无论办到什么份上了，去申请撤回，然后重新提交。

特意说明：即使您已经面签，也可以去申请试试，毕竟一度连公积金中心官方回复都说是放款时间（网上有当时的对话截屏，请叫我雷锋）为准。但是提醒您注意，如果您公积金最近已经断了或者没了或者换工作降了，那就有着不批贷和降低贷款额度的风险了。

再特意说明：一些已经在去年提交了审核材料，而且已经通知被评了级的粉丝，也可以直接去撤掉申请，重新申请。

再再特意说明：有粉丝反映有些不靠谱的代办说可以给撤，但是要两份代办费，这个是不太靠谱的；因为撤也不是说重新走所有流程，而且材料也不用准备两份。不过人心都是肉长的，人家要是给你撤，也算是多了一个环节，至少诚恳点儿谢谢人家吧。

第三步：等着重新面签，重新放贷。

只要材料重新提交进去，您就可以松口气，等着公积金中心面签。如果您还有商贷，那么就等到公积金的额度出来之后，去签剩下一部分金额的合同。

在这个环节，有粉丝问【京房字】，如果到这一步之前，就已经签了银行的合同怎么办？

没太大事。银行也是等着有额度再安排放款，如果当时签的是空合同，把那份空合同要回来就行。现在商业贷款的政策更好，大户型高端房的销售又起来了，有钱任性的银行不差咱小老百姓的这几十万。

也是第二步：如果您买二手房

二手房里也分两种情况，一种是您刚要买，这就不说了，一开始就跟原来房东说好您要走120万的公积金，房东同意了，成交了就行。

另外一种，是您已经买了二手房，手续都走得差不多了，然后新政下来了，原房主又很通情达理地同意让您改成比较多的贷款额。那么咱们细说说这事儿怎么办。

是这样的，如果您买的二手房已经完成了网签，要修改贷款额，必然涉及到修改首付，那么之前的网签合同肯定要作废，要重新签订一个网签合同，修改首付款和贷款额。

修改首付款涉及到卖家第一笔能收到多少现钱，以及重新网签肯定需要一段时间，所以这个时候，卖家就非常重要了，只有他（她）同意了，您们之间才能达成协议，撤消原先的网签（对建委系统来说，就是您反水了这房子不买了），并重新网签（对系统来说，这房子又成交了）。

那么在这个第二次签合同的时候，您的首付和贷款额就变了。然后您就可以按照新的标准，去申请公积金。

可能有的【京房字】粉丝要问了，为什么一手房不用重新签合同，二手房要重签合同呢？这也是“资金监管账户”闹的。

为了保证二手房交易的资金安全，北京对于二手房交易采取了监管账户的规定，买卖双方必须通过房屋行政主管部门在指定银行开设的监管账户，来划转二手房交易资金。

这笔钱，中间过程里取不出来，只有等到房子过户、交易全部完成后，监管账户的资金才能“解冻”。

现在大部分区县都在用“资金监管账户”，因此如果您是已经通过监管账户支付了首付款，还涉及到监管账户里冻结的资金如何转出。

办法是这样的，您和卖家需要同时前往房屋交易所在区县的房屋登记大厅，办理撤销网签的手续。记住，必须是买卖双方都到场。因为撤销网签是大事，有一定的风险，只通过中介来办是不可以的。

然后，您和卖家可以提出任何一个合理的理由，比如合同中某些条款约定的有问题什么的，就可以办理撤销网签的。办理完撤销网签后，处于资金监管账户的资金也就会“哪里来就回哪里”了。

随后，您和卖家重新约定好首付和贷款额，再重新走一遍网签，当然，购房资格审核等程序又要重新来一遍了。这时您就可以去申请120万的公积金贷款了。

但需要提醒的是，如果您走的是二手房的“阴阳合同”，那么提高贷款额有可能会让您的税负增加。（相信买过二手房的粉丝们都知道有这么个事儿）

举个例子，比如你买了一个200万的房子，阴阳合同按照这个区域的最低计税价格做成了100万。那么在提交网签的合同中，您的首付款就只有30万，而贷款的部分是70万。当然，实际情况下，您的贷款仍旧是70万，为了避税，您就得交130万的首付款。

那如果现在您的贷款额度提高了，您想多贷款到120万，那就需要您缴纳80万元的首付。

要注意的是，在二手房合同中，贷款这块儿的数据是实实在在的数据，是要倒推的。也就是说，您要贷款120万元，那么按照这个数据是您提交网签合同中的“7成贷款”来计算，您这套房子的网签价格就是171.43万元。

但如果是以171万的价格来报网签，这就意味着您要多承担那多出来70万房款增加的税负。因此还得衡量一下是公积金多贷40万省钱呢，还是少交税更省钱呢。

当然，出于风险防控和官方口径，我们需要提醒各位【京房字】粉丝，二手房“阴阳合同”存在以合法的形式掩盖违法的目的，有可能因涉及违法而合同无效，一旦出了纠纷就会麻烦缠身。或是偷税漏税的行为一旦被发现，纳税人还会按偷漏税受到税务部门的处罚。